地产项目销售示范区专项设计.doc

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1、地产项目销售示范区专项设计地产项目销售示范区专项设计地产项目销售示范区专项设计地产项目销售示范区专项设计地产项目销售示范区专项设计　　地产项目销售示范区专项设计提要：示范区强调客户空间情境感受和建设品质，将客户引入住后的生活享受，也让客户对建设单位的实力和建设标准有所感受（主要是景观　　地产项目销售示范区专项设计　　示范区设计是件有乐趣有痛苦的事，乐趣在于比起大区更灵活更富创意，痛苦在于它虽小却是一套完整的流程（建筑结构设备精装景观一个都不少），而且在项目之初，人手不足，同时还要筹备项目之初的各项工作、做规划和一期的单体设计和报建，整个忙成一团了；　　体验式示范区示

2、例：万科九都荟　　客户动线：停车场——售楼处——咖啡馆——办公楼——沿街商铺——室外活动场地——样板房1/2/3/4——社区会客厅——别墅示范区　　一、示范区不等于售楼处；　　示范区强调客户空间情境感受和建设品质，将客户引入住后的生活享受，也让客户对建设单位的实力和建设标准有所感受（主要是景观）；　　早期对示范区没那么重视，建个售楼处里面排2个样板间，就ok了，现在行情不好，大家对示范区越来越重视了；（其实对于卖得好的楼盘，光有个售楼处也行）　　示范区一般包括：前广场（可能很长很大）、售楼处、景观示范区、样板间；　　前广场：将客户与外部环境隔离，越偏远的地方，做得越

3、大；龙湖喜欢做，我们这龙湖的第一个别墅盘，龙湖沿河边做了一条引道，从入口开车至售楼处要10分钟，这10分钟完全进入情境，把周边的荒芜给隔绝了；还有些豪宅项目，在比较偏的海边的，万科、星河湾有做过，直接整修了一段海岸线；　　包含：停车场、活动广场、售楼处主入口对应景观　　售楼处：　　功能：售楼处功能流线比较单一，做过2次或跟有经验的销售总（谁用谁做主）碰2次，基本ok；　　客户动线布置：大门-前台-企业文化展示区-区域模型-大区模型-户型模型-销售信息展示区-普通洽谈区-VIP洽谈区-财务收款/后台办公室；　　销售人员办公：销售办公室-策划办公室-销售总监办公室-物料

4、室-合同资料室-销售更衣室；　　项目人员办公：项目总办公室1间、副总办公室1～2间、财务办公室1间、成本办公室/设计办公室等、工程大间、会议室大小各1间、图纸资料室3～4间、卫生间；我每次设计比较喜欢安排一个开敞空间，感觉有协作氛围，也节约空间；基本上20～30个工位；　　建筑：临建？永久建筑的一部分？还是租用现有网点？这是开始要争论的事情之一；在效果、开盘时间、成本上取平衡吧；我们项目第一个售楼处是临建，花了900万，做得很有品质（后来领导觉得花费太高，后面的项目压到了500万，不管怎么省，这种做法本身就挺费钱）；放在4期地块，用了2～3年，地块开始建设时拆除，再

5、用一期的网点改建了1个，花了200多万；还有项目为了抢开盘，直接租用了几间网点，在内部建了样板间，用了1年，租金加装修等花了200多万（只花了精装、软装、1年租金），项目网点建好之后再搬过去，示范效果不好，但从建筑景观都能节约不少；　　立面：风格一般两个方向：　　规矩大方型：跟楼盘统一、法式、新古典，本身也比较出效果，挂些石材（要省钱配合真石漆用），细部做得精致一些即可；多用于永久建筑，以后是网点会所之类的；　　大师作品型；做得比较炫，现代方向，拗造型，前几年用的比较多，现在反而没什么新奇了；多用于临时建筑；　　结构形式：临建一般采用钢结构+玻璃幕墙，速度快，容易起

6、造型，还出效果；　　精装：精装同样是保守型/设计型；保守型一般整体暖米黄色调，地面墙面瓷砖（好点用石材），地面拼花（便宜用菱形三角拼，贵的用定制曲线花纹镶嵌），墙面能露出来的空间不多（销售），可以简化；主要选择门栋套线、房间门材质颜色；顶棚倒是有点讲究，办过软装的人知道，水晶灯巨贵（10～20万），完全可以通过吊顶设计来取代水晶灯；　　软装：软装水太深，能往外扔不要往回揽，是块肥肉也是个陷阱，经手的话要把所有见证性资料留齐全；如果真要项目设计全全负责，还是参观一下乙方已完成项目；　　我经手过样板间改造的软装，坚持用的其他项目的（正好拆了不用的），跟项目销售一起布置的

7、，效果还可以，没花钱，过程中受到很多阻力，但后来公司查账的时候很干净；后来新建售楼处交给集团没有参与，只负责事务性的工作，也不敢说有什么布置经验；　　景观示范段：　　从售楼处到样板间之间的一段空间，一般做成蜿蜒小道，绿树红花簇团，步行3～5分钟，做得精致，，可起微地形与外部隔开，也可带入一个小型活动广场，用于举办露天客户活动；　　样板间：　　样板间独立设置的好处在节约工期，售楼处和样板间可以同步施工，不用等；缺点在于花费大，必须要设置景观示范段；　　硬装：　　虽然不是精装专业出身，无奈项目上设计被理解为无所不能，精装也一手包揽了，到目前只能达到合格的水平，下次能