从法律视角看以房养老制度在中国的发展.pdf

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1、专题研究TECHNOL0GYANDMARKET从法律视角看以房养老制度在中国的发展彭严(西华大学人文学院，四川成都610039)摘要：随着我国养老负担日益加重，以房养老制度有了其发展的沃土。通过分析以房养老制度确立的法律基础和此项制度的优越性，对比发达国家对此项制度的构建，挖掘以房养老制度在中国发展受阻的原因，提出自己的相关制度构建，希望能为以房养老制度在中国的发展起到一定的促进作用。关键词：以房养老；抵押；老龄化；移植doi：10．3969／j．issn．1006—8554．2014．08．2300引言形时，抵押权

2、人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍近年来，我国老龄化问题日益突出，虽然国家、社会及卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。各政府、各部门针对养老问题制定与实施了一些政策和措2以房养老制度在当今中国遭遇的困境施，社会各界也对养老事业进行积极推动，但是我国养老事2．1老人及其家人的抵触情绪业仍处于发展的初级阶段，速度缓慢，效率低下。随着经济在中国，家庭伦理观念根深蒂固，“养儿防老⋯父慈子孝”和文化的发展，老年人的需求日益多样化，现有的以家庭养等思想深入人心。从老人的角度看，自己有房产而不留给子孙老为主的养老方式已经不

3、能满足现代社会养老的需求，许后代是不慈爱的表现。尤其是在这个房价飞涨的年代，青年一多新型的养老方式应运而生，以房养老就是其中的一种。辈想要靠自己的努力购买房屋对大多数人来说是一件非常困以房养老的概念有广义和狭义之分。广义的以房养老制度难的事。所以许多长辈都想把自己辛苦一辈子才购得的房屋是指包括售房养老、租房养老、分享养老等方式在内的以现留给后代。从子女的角度看，让父母老人自己养老是极度不孝有住房的剩余价值为基础而产生的各种各样的养老方式。的做法，会被邻里耻笑，为社会所不容。因此，子女也会非常反狭义的以房养老，也称为“

4、住房反向抵押贷款”或者“倒按对家里的老人以自己的房屋来养老。揭”，是指达到一定年龄的老人将自己所有的房产抵押给相2．2政府监管缺失关机构，从而按期取得一定数额的养老金或其他养老服务，每一项制度诞生的初期，都需要各级政府的大力监督和管相关机构在参与的老年人身故后获得房屋相应处理权的一理，以房养老也不例外，在中国现今的政治体制中，对以房养老种养老方式。本文的以房养老采用狭义的概念。制度实施的监督、管理以及指导工作该由哪级政府行使以及怎1以房养老的法律基础样实行等问题都待研讨。从中国现今的政府设置来看，政府职“按揭”又称住

5、房反向抵押贷款，是英美法上的概念，我国能在此问题上存在空白，政府监管存在空缺。现行法律制度中并无“按揭”一词。我国《担保法》及《物权法》2．3相关法律、法规不完善都对我国的担保制度做了相关规定，其中不乏住房反向抵押贷纵观现今中国法律、行政法规体制中，并无对以房养老制款的法律基础。有人认为，以房养老法律基础的真正落脚点在度的系统性规范。国务院于2013年9月13日印发了《关于加于让与担保。让与担保有广义和狭义之分，狭义的让与担保是快发展养老服务业的若干意见》，提出了要开展老年人住房反指债务人或第三人为担保债权人的债权，

6、将担保标的物的权利向抵押养老保险试点。除此之外，几乎找不到与以房养老有关转移给担保权人，在清偿债务后，标的物的权利再返还给债务的法律文件。此种现象的存在致使对以房养老制度无合法的人或第三人，债务人不履行时，担保权人可以就标的物受偿的规制，各地操作混乱。担保制度⋯。也有人认为，住房反向抵押贷款制度主要的表现3完善我国以房养老制度的思考形式是房屋产权反向抵押贷款信托，是将信托机制与“以房养2003年，“以房养老”概念引入中国，社会各界都为此做了老”理念有机结合的新型养老金融产品，其法律基础是将抵押一定的尝试，虽然没有取得

7、显著成功，但发现了障碍因素，积累制度与信托制度相结合，有效地减少了运行中的障碍，降低了了一些经验，为中国以房养老制度的构建迈出了第一步。运行的风险。2005年，南京迈出了以房养老在中国试点的第一步。汤山虽然以上两种理论都有其依据和合理性，但纵观中国现今温泉留园老年公寓针对拥有60m以上产权房、年龄在60岁的国情，这两种理论似乎站不住脚：让与担保制度虽然在某些以上的孤残老人推出“以房换养”模式的以房养老。老人可以国家的法律制度中有明文规定，但其并未成为我国的法律制自愿将其房产抵押，经公证后人住老年公寓，终身免缴一切费度

8、，因此缺乏制度支撑；抵押制度和信托制度结合而成的反向用，房屋产权在老人过世后归养老院所有。这种模式是现今一抵押信托制度由于其复杂性也不适合在我国大力推行。笔者种重要的“住房反向抵押贷款”制度——住房反向抵押贷款信认为，在我国现今的法律体系中，已经产生了以房养老的法律托的雏形。2006年，全国政协委员赖明建议成立“以房养老”基础，那就是我国的抵押