以房养老模式在我国发展思考

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1、以房养老模式在我国发展思考【摘要】人口老龄化所带来的养老问题日渐成为社会的主要议题，并且受到大众的密切关注。“以房养老”作为当今新兴的一种养老模式，有望为解决这一问题作出自己的贡献。本文主要以武汉市为例，着手分析了“以房养老”模式的实施情况，针对其在推行过程中存在的问题，为该模式在我国的推广提出了相关的合理化改革建议。【关键词】以房养老制约因素建议一、武汉市以房养老模式的实施现状分析在我国，学者认为以房养老不仅仅是简单的住房反向抵押贷款，利用自己拥有的住房取得养老金的任何做法都可以被称为以房养老。2006年，在政协十届四次会议上，全国政协委

2、员赖明提交了一份以房养老的提案，被概括成“60岁前用人养房；60岁后用房养老”。通过调查研究发现，武汉主要存在着抵押式、以房换养式、以房自助养老三种模式，这三种模式的被接受程度各不相同。1、关于抵押式养老模式8老年人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，将房子用于抵押贷款，在贷款期间对住房拥有使用权，这些机构或者银行需要承担老年人的养老费用，老人去世后则用房屋来偿还贷款，剩余部分交由继承人。这是最初的以房养老的本意――住房反向抵押贷款。在继上海市、北京市、广州市政府先后下发《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》之后，武汉市明确

3、提出要探索发展住房反向抵押养老保险，但该模式被城镇居民的认可程度很低，34.2%不接受该模式的被调查对象认为困难在于“评估不规范，公正难保证”。2、关于以房换养模式将房子出租，用租金去租用一个小一点或者便宜一点的房子，用租金差价来养老生活。或者老年人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，待其过世后房产交由该福利机构进行处置。武汉市部分房地产经纪有限公司发展“房屋养老”业务。该业务使得六十岁以上的老人可以向养老服务机构提出需求，把产权房交付房地产经纪有限公司，由其免费代老人出租，以赚取租金。租金多用来抵免养老院的费用，剩余的就交由老人自

4、己处理，但是该项目强调的是老人自始至终都拥有房屋的产权。3、关于出售式养老模式8指老年人把自己的房产提前变卖给某一个公益机构，待一次性接收公益机构的现金支付后再从公益机构把房子租回来居住，形成自己付租金住在自己家里，同时享受养老金的一种“自助”现象，又称为“以房自助养老”。2007年，武汉市公积金管理中心层试图提出“住房自助养老”的创新型模式。在该模式中，“公积金管理中心成房东”，六十五岁以上的老人只要把房产以市场价值出售给公积金管理中心，就可将获取的资金一部分用于支付公积金管理中心的用房租金，其余资金部分自行养老。这种模式最后是以失败而告

5、终。二、武汉市以房养老模式实施的制约因素分析通过对武汉市以房养老模式推广情况的研究分析来看，该模式在武汉地区的发展还很不成熟，在实施过程中主要存在以下障碍。1、传统养老观念的影响我们的调查问卷表明，若政策得当，50%以上的被试老人选择愿意尝试以房养老，相对较小的比例选择完全不接受或者完全接受。总体上讲，愿意尝试及接受以房养老的比例大约比完全不接受的比例高出2―3倍。8但在中国这样一个提倡孝道的国家，在儒家文化和传统小农经济的双重作用下，家庭养老是我国最主要的养老方式，老年人大都倾向于依靠儿女养老，而不愿意把房产作抵押。而且随着时代的进步，老

6、年人也越发注重亲情的精神慰藉，老人们害怕子女因自己用房养老而被指责不孝，其始终认为房子必须是留给子女的财产。这些传统的观念给以房养老的推行带来了源自根基的阻碍。2、我国法律法规的不健全在现阶段我国还未出台任何相关规定来保证以房养老政策的实施，而且，以房养老牵涉到房地产业、金融业、社会保险业以及相关政府部门等众多产业和部门。如何协调好这些行业和部门之间的关系，使其公开、公平、公正地经营和管理，对于当前法制不健全的现实是个极大的挑战。我国《物权法》规定，我国住房的产权为70年，如果要实施以房养老的政策，就要对产权制度进行相关的优化改革，使房屋产

7、权归属得到改变。而且，武汉市较大部分老年人没有房屋的产权（见表1）。对于金融机构，如何划定具备享受住房反向抵押贷款的权利门槛、控制反向抵押贷款的风险；如何设立贷款条件，可以鼓励老年人以房养老和维持信贷机构乃至整个金融机构的稳定，都是很大的问题。对于保险机构，面对我国人口数量多、各地区老龄化程度差别大的现实，如何解决对我国人口结构及寿命长短进行精算的困难也是无法回避的现实问题。对于房地产机构，在现行法律法规缺失的情况下，如何规范对当前房价的评估以及未来升值空间的评估，使得评估结果不会存在争议，以保障老人在以房养老期间能够得到公平的待遇，也是个

8、很大的难题。3、市场上的信息的不对称8在申请反向抵押贷款时，存在着严重的信息不对称的情况。首先，道德风险很难规避，对于借款人，其对自己的身体状况、既往病史等十分了解，但是银行等贷