锦秀嘉苑商业营销执行方案课件资料.doc

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1、锦秀嘉苑商业营销执行方案目录：第一部分项目概况………………………………………………………………………………………….4一、金桥区的商业竞争二、项目销售任务分析第二部分招商策略…………………………………………………………………………………………25一、招商的整体原则和目标二、租金策略三、招商执行策略第三部分招商执行计划……………………………………………………………………………………35一、正式招商时间二、招商工作安排一、招商风险分析二、招商中存在的问题及规避方法第四部分招商准备工作………………………………………………………………………………………………55一、招商资料二、媒体运用三、相关文件附

2、件：一、媒体投放计划及费用安排二、价目表0第一部分项目概况第一部分周边商业分析1、项目周边商业情况：金桥新区的商业销售情况：景观花园商业186/236/309㎡，15800元/㎡，美地家园商铺连体二层225-2100，13800-18800元/㎡、旺第嘉华商业面积200-400㎡，23800元/㎡、利佰佳国际、闻都金桥商业广场的调研分析周边商业的基本情况，更有利的来定位自身项目：锦秀嘉苑商业是集餐饮为主力的特色业态的商业街。如以肯德基、真功夫等强势品牌店为主力的4万平米特色餐饮集群；带进一个全新的境界。“大众的、时尚的、特色的”是锦秀嘉苑商业的经营立足点。据有关权威部门测算，至2012年，周

3、边人口将达到50万人。锦秀嘉苑商业紧邻众多的各级政府单位、又有各大型事业单位。更有华清苑、景观花园、美地家园、左岸阳光，等大批客户入住。所以锦秀嘉苑商业集餐饮为主力的特色业态的商业街的定位是明确的。这样有助于下一步租金及招商策略的顺利展开。2、项目周边商业情况：第二部分市场招商与销售策略一、招商的整体原则及目标1、考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等工作，暂定广场于2012年4月28日正式开业，需要保证在9月底二层的招商面积完成50%，即24个门面左右。2、招商过程中以两种形式：（1）开发商自己持有自己招商。（2）通过找有一定经验和资源的招商团队来招商。确保按既定的功能分区进行招商，以保障

4、整个广场内商业经营井然有序。3、小面积的商业以销售为主。二、租金策略（主要以大面积的商业为主）⑶、本案租金建议·根据对新区商业调查，本区域商业租金在8——25元/平米之间。本商业位置具有较大的升值空间，但目前环境尚不成熟，新区人流也不旺，整个商业市场的形成尚需时日。由于受建筑形态、业态划分因素限制，本案在区域内均没有可比性商业物业。·本项目商铺面积较大，整个租金额相应较大，由于目前一段时间人流不足，将导致经营商家资金回收困难，这会使许多商家会继续观望，影响项目的招商。项目组故建议二层平均租金暂定为10元/㎡/月，一层平均租金暂定为18元/㎡/月。以市场较优惠的租金吸引商家提早进驻，随着人流的

5、激增和环境的成熟，逐渐提高租金。⑷、租金策略以“放水养鱼，培育市场”的目的，实行“免租12个月”和“统一租金”的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。为了达到快速招商的目的，吸引目标商户快速落定，我们建议招商部分商铺实行统一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在实际操作中对区域内的一些核心龙头铺位实行控制，以便留给一些有影响力的商家。统一租金的策略在我们以往的实践中证明是成功的，因为市场刚开始招商时，大部分商户会处于观望状态，实行统一租金的策略有利于刺激商户先行进场强占好位置，感觉占了便宜；后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前面已有很多商户进驻，信心会增强，也不会觉得

6、很吃亏。三、招商政策策略任何新兴商业市场从开业——兴旺——达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从以下方面对市场进行培育：第一是：合理的业态规划。有选择性的引进有一定餐饮品牌形象及经营能力的商户进驻

7、。第二是：免租期。签定三年租期，免租12个月。签约时收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年、第三年按标准租金每半年一收。第三是：后期市场的经营管理。俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。因此我们建议开发商承诺在市场开业前后期投入一定量的经营推广费用