翡翠嘉苑三期营销方案

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1、《中德.名人国际》二期总体营销方案住宅（多层.公寓）l二期项目总述A.地理位置，规划，配套本案地处姜堰二附中西侧，项目巧夺天工，如果将振兴路比喻成龙，鸡鸣路比喻成风，河东街比喻成海，天目路比喻成天，那么在“龙凤呈祥，海天相连”的规划设计格局之下，坐拥姜堰第二实验幼儿园，姜堰二附中，省重点姜堰二中等名校，完备的教育配套体系，畅通的道路交通以及便捷的生活购物场所，形成了生活的绝佳领地，以人为本，以业主为尊。B.建筑及开发本案是由江苏中德置业有限公司（中德合资）开发的大型国际化品质社区。用地面积约130亩，

2、总建筑面积约14万平方米，物业类型含多层，小高层，公寓以及沿街商铺。共分为两期开发建设。本案于2007年一期推出约6万多方，近500多套多层住宅，火爆上市，于08年底，仅用一年多时间，销售一空。成为姜堰房产市场首屈一指的热销旺盘。一期于08年底交付使用。现二期于08年底开始预售，推出多层住宅312套，现已销售120套左右，后期将推出公寓及沿街商铺。l二期前期销售相关问题经过二期前期销售户型及面积分析，面积从80平米至100平米的两房户型去化速度较慢，面积110-130的三方户型去化速度一般，两者销售比

3、列为1：1左右。虽一期及二期的前期比较热销，一是市场所需占主体因素，二是当时市场学区房概念比较稀缺，高品质楼盘不多。现因市场楼盘放量较多，其中不乏大规模化，高品质楼盘，竞争比较激烈，故市场主导因素不大，应以自身内功开始出发，销售的控制，推广的思路，良好的操盘应占主要因素，故从中可以得出以下结论：A.在前期的推广中，没有明显的凸显出学区房的概念，作为主力学区房，小面积户型的优势没有加强引导。B.姜堰下属乡镇推广不足，一些经济比较富裕的重点乡镇未作深入的了解及客户的需求分析，影响面比较狭窄。C.前期本案知

4、名度未在全市全面铺开，未造成轰动及亮点效应，前期SP活动明显缺乏，在全市影响面不大。未深入民心。l二期市场定位A.市场导向基于最近对现在姜堰楼市详细深入的调查，姜堰楼市分为五大板块：城北板块因靠二中，二附中，实验幼儿园等名校，因以学区房概念为主，主要楼盘如华阳文锦苑及本案为主，分别位于二附中东西侧，以学区房概念为主，但小区如景观等硬件设施尚一般。城东板块如东方明珠城，鹏程一品等，因在二附中，二中所辐射区域范围以内，虽距离较远，但也以学区为勉强概念推广，小区规模较小，硬件配置等较差。城西板块因政府城市规

5、划，城市往西发展的利好因素，以新市政府为核心，经济开发区为依托，周围新兴起众多大规模化大型社区，如恒盛.香格里，府西人家等，体量均超过20万方，景观无论是社区外部还是内壁各小品，配以社区会所，超强智能化系统，建筑节能使用等豪华硬件设施，无论在品质还是社区规模，都是领先一步，但因为是新兴的经济开发区板块，新兴的城市行政中心，故周边配套还尚未成熟，交通不便，生活配套设施较差。城南板块因地域比较辽阔，故多以建筑密度较低类似西班牙风格的花园洋房，中式庭院式别墅为主体，如祥生福田花园，中天御苑等，属于中高端产品

6、，面向城市中高档客户群体。但也存在周边生活配套设施较差的问题。城中板块，顾名思义，地处繁华城市核心商圈，现在售住宅楼盘较少，尾盘也主体以高层为主，如亚方大厦。其中东方不夜城为纯商业项目，体量达24万方，包括酒店式公寓，商业步行街，五星级酒店等，属于与市政府联手的旧城改造项目。从以上对姜堰楼市的调查可做出如下分析判断：A.城市规划往西发展，本案所处城市北部，缺乏城市扩张利好，发展前景不容乐观。B.大规模化高品质楼盘较多，现对市场供应量，明显是供大于求，各楼盘竞争较为激烈，客户购房，可供选择余地较多。C.

7、现较多在售楼盘特别注重社区内部的硬件设施，在环境，功能，比较超前，对本案形成一定的对比性，处于劣势。D.对本案核心竞争力-学区房概念，一些楼盘也加以引用，形成一定的客户分流，有一定的冲击力。针对以上分析，故本案一要在二期的引导上须仍突出“学区房”概念，应炒作，放大，形成城市亮点，引爆市场。二要在景观，功能，智能化等硬件设施上，必须加强，尽量拉小与竞争楼盘的差距，劣势缩小。环境和教育相结合的规模化高品质人文社区人有我也有（府西景观）人无就我有（紧邻名校）l二期产品建议：A.建议二期做一比较难去化大户型且

8、带阁楼的样板房，一方面满足建筑面积的需要，且有助于本项目的视觉形象树立,既提升了产品品质，又拉升均价，提高项目利润。B.就区域形象而言，并非高档住宅区域；因此对本项目而言，尤其是小高层必须依靠紧凑的房型以控制总价留住客源。建议做小户型酒店公寓A.在小区规划和产品立面上，必须有所突破，至少在立面上突破目前区域内无亮点的杂乱形象，达到令人耳目一新的效果B.加强景观修缮，增强运动休闲场所，设立会所，提高社区品质。l项目二期SWOT分析A.项目优势Strengt