学习借鉴新加坡房改经验的遗憾.pdf

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1、包宗华专栏学习借鉴新加坡房改经验的遗憾包宗华在世界住房界，新加坡享有在困难条件下通过房改很好解决广大居民住房问题的美誉。因而在我国房改进程中，曾多次派团到新加坡考察访问，并学习借鉴了一些新加坡的房改经验。例一，借鉴了新加坡的公积金制度并专用于住房，先在上海市试行，然后在1994年7月颁布的国发“43号文”中决定全面推行。此一例我们曾称之为“学习借鉴时间早”。例二，1998年“23号文”决定推行住房分类供应制度，采用了新加坡住房制度的模式。此一例我们曾称之为“学习借鉴份量重”。遗憾的是，颁布“23号文”至今已过去近16年，如果要总结我们学习新加坡经验的成绩，只能用“很差劲”三个字来概括。

2、原因很多，其中一条重要的原因是对其经验缺乏全面深入的了解，导致对其各项成功经验没有认真透彻地学习和借鉴。为此，笔者将十几年来收集的新加坡房改资料做以下简介和分析。一、新加坡的房改和现代住房制度新加坡独立于1965年。在独立的前几年，即开始搞房改，摒弃旧的住房商品化、市场化制度，试行现代住房制度，在独立后，则逐步把住房制度完善化和规范化。1965年，新加坡政府的全部资产只有3亿美元，加上全国土地只有300多平方公里，处于一种国穷、民穷、土地少、住房紧缺的状况。新加坡推行现代住房制度，既借鉴了美国的住房分类供应制度，又结合本国的国情做了重大修改，主要内容有：（一）对占居民总数15%（实际少

3、于15%）的高收入者供应商品房，对占居民总数80%以上的中低收入者供应政府组屋，对占居民总数5%的最低收入者供应廉租屋。（二）组屋由政府的建屋局组织建设，其好处是，可以严格控制组屋的套型和售价，更因组屋由政府的建屋局直接发包给建筑公司，不经过房地产企业，可以节省不少成本。（三）政府组屋以中低收入者买得起为前提，并考虑土地紧缺这一重要条件，因而开始一段时间，主要建设42至70平方米的小套型住宅。后来随着经济发展和居民收入提高，才逐步加大套型，并坚决不建设过大套型的组屋。近20年建设的主要是50至125平方米套型的组屋。其中90平方米套型以下的住宅占总建房量的70%，并把原来建设的42平方

4、米套型的住宅置换为廉租屋。（四）开始建没政府组屋时，需要政府一定的资金支持。后来在居民收入不断提高后，采取合理的售价措施，除了税费和低息贷款支持外，可以做到政府的建房资金投10包宗华专栏入能够全部收回来。其措施是：把政府组屋的套型由50至125平方米分成由小到大几个档次，并把每平方米住房售价相应地分成由低到高几个档次。也就是小套型住房有赔（即有一定优惠）大一些套型住房有赚。赔赚平衡并稍有盈余。（五）一直坚持建设政府组屋要占重大比重的方针，近50年来每年建设的住房总量中，政府组屋的平均比重为85%。这是一条实现保障房全覆盖十分重大和十分有效的措施，在20世纪六七十年代政府和广大居民的经济

5、实力很弱的条件下，大体上用十年时间就做到政府组屋对占居民总数80%以上中低收入者的全覆盖，也就是实现了居者有其屋的大目标。（六）新加坡的决策者认为，美国的中等收入者相当富裕，基本上都具有购买商品房的能力，他们购买社会住宅后，立即成为私产可以自由买卖，即进入商品化的范畴。这样做虽然扩大了住房商品化的比重，但适合美国的国情，不会产生住房问题。而新加坡的中低收入者与美国相比则很穷，绝大多数没有购买商品房的能力。他们购买政府组屋虽然名义上是私产，如果允许自由买卖，则会导致政府组屋流失而扰乱保障房机制的健康运行。因此决定，不学习美国的办法，而把商品房严格控制在15%以内，并推行政府组屋不进入商品

6、化轨道、不得流失的办法。主要的做法是，从土地紧缺的国情出发，规定每户居民只能拥有一套政府组屋。如果有的居民因经济收入有较大提高，要购买更大套型的政府组屋甚至商品房，则由政府回购其现住的政府组屋，这一组屋将再售给其他需要这一档次政府组屋的居民而继续健康运行。我们在访问新加坡时，听到他们介绍新加坡的存量住房总量中，政府组屋要占85%—87%，觉得难以置信。后来知道新加坡每年建房总量中政府组屋要占85%，又有不准政府组屋流失的办法，就相信完全有可能达到这样高的比重。（七）要把住房办成造福广大居民、特别是中低收入者的福利事业。一是，加大建房量，保证每一个中低收入者都买得到政府组屋；二是，采取多

7、种措施做到政府组屋的低价，其中一条重要内容就是免费提供土地；三是，从上世纪60年代至90年代末，坚持房价微涨，使之低于中低收入者收入的上涨幅度；四是，将住房公积金制度用于住房事业，居民用住房公积金还房贷手续简便，以进一步提高居民购房能力。我们出访新加坡时曾访问过一个青年技术员和一个青年工人，他们分别于参加工作3年多和5年多，攒足了购房首付的20%款项后，以20年还本付息的抵押贷款购买了五六十平方米价格便宜的小套型政府组屋，由于他们每月上交的住房