物业管理知识.doc

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1、物业管理知识一、物业管理的起源与发展物业管理起源于19批纪60年代的英国。当时正值资木主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。一位名叫奥克维娅•希尔的女十为在其名下岀租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守。奥克维娅・希尔女士实施规范的物业管理示，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。随示英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时

2、间里，物业管理在世界备地逐渐推行开来。19世纪末20世纪初，美国经济迅速发展，伴随着建筑技术的不断进步，一幢幢高楼拔地而起，这些高层建筑附属设备多，结构复杂，II常维修养护和管理事务繁琐复杂，对管理人员专业性和技术水平提出很高的要求，同时这些建筑物往往不是一个或几个业主所有，常常是数I-个或数百个业主共有，于是出现了专业化的物业管理机构，为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护匚作。随着物业管理机构的增加，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治纽•织的成立，既标志看物业管理行业的成熟，又有力地推动

3、了物业管理行业的有序发展。此麻，物业管理II益被业主和政府重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。二、城镇住房及住房制度改革我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。（一）我国城镇住房的发展情况1949年屮华人民共和国成立示，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。一方血，大量城市房屋经过私房社会主义改造转化为国冇，另一方面，政府和国营企业又建造大量的住房提供给居民和职匸租用，形成了具有中国特色的公有住宅体系（包括非住宅公房）。除备国营单位经管的房屋外，政府房地产行政主管部门还肓接经管一

4、部分公房，出租给居民使用，由房管所具体负责管理和养护。建国示的五十多年屮，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过稈，即解放初期私房总量远远大于公房总竜，以示城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放以示，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私冇住宅数最又迅速超过公冇住宅。改革开放以麻，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销伟，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。（二）改革开放前的城镇住房制度几I-年来，我国房屋管理一貞采取福利型的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。所谓城镇住房制度，

5、是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基木政策和制度。主要包括：城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等方血，这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。我国改范开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资rh国家和国有企业统包;二是住房分配采取实物分配;二是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。住房建设、分配、管理部市国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有投入无冋收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极H短缺，人均住房面积下滑。收取的

6、房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大暈的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。（三）住房商品化制度1.建立并扶持商品房市场1978年以示，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革，一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革。房地产生产方式改苹的主要内容，就是改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理的统包统支制度，发挥国豕企业和个人的积极性，推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设"的综合开发模式，建立并完善商品房市场。房地产生产方式经历长时期的改革发展，

7、综合开发麻的住宅小区呈现三个特点：一是数量多，二是规模大，三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针指引下，居住区规划布局口臻合理，配套设施口益完善，我国商品房市场从建立到逐步完善。2.城镇住房制度改革城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。卒在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全而开展公有住房向居民和职工出伸匚作。199X年，国务院发取消住房实物分配，开始实施为屮低收入居民购房铺平

8、了道鼓励职匚到房地产市场购买住布了《进一步深化城镇住房制度改范加快住房建设的通知》，住房分配货币化。同时，提出经济适川住房建设方针和政策,路。国家通过提高工资、给职