2019全球住宅报告-第一太平戴维斯-2019.11.pdf

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1、世界研究部–2019报告第一太平戴维斯研究部全球住宅报告2前言目录驱动因素：人口结构4十年后全球最年轻城市和最年老城市住宅可购性6住宅所有权趋势、可购性以及政府对策前言办公空间的启示9从生活和办公日趋模糊的界限说起居住场所正面临来自不同年龄段人群的更多诉求，投资者把握投资10机遇前瞻布局投资者不断聚集，推动住宅投资继续增加对于近年来比较热门的灵活办公及居住人们对住宅所有权态度的转变也使得人住宅可投资指数14模式，所有人不论男女老少都欣然笑纳。零工口结构变化对需求的影响有所放大。全球金各类细分住宅资产最具投资吸引力经济的兴起、移动技术的精密化以及社会对融危机就是一个转折点。在西班牙，由于经济

2、的市场协作精神的提倡，使联合办公迅速成为全球衰退的影响，买房从稳定、安全的象征变成金现象。如今，住宅领域正在经历类似的转变。融风险的代名词。英国和爱尔兰则对首次购设计及运营16有更多人乐于与陌生人共享办公空间，如今房者的抵押贷款申请从严审查。拥有房产的以实现住宅资产的高效运营为目标更将这种共享模式引入居住空间。愿望并没有消失，但随着租赁住宅品质的提升，租赁日渐成为一种值得拥有而非不得已聚焦学生公寓18与此同时，世界人口格局也在经历某种学生人数变化趋势以及增长前景评估的居住选择。变化。许多发达国家面临人口老龄化，而在非洲和亚洲的很多地区，人口结构仍将维持相伴随着需求的结构性变化以及全新专门聚

3、焦老年公寓20对年轻的状态。即便在老龄化国家，也有一部建造的项目入市，经营性住宅领域对于投资老年公寓的租赁模式能否克服文化差分城市逆势而行，持续吸引接受过良好教育者的开放程度达到前所未有的水平。随着管异，在新市场落地生根？的年轻专业人士流入，人口趋于年轻化。这些理平台的发展，投资者对经营性住宅房地产展望23年轻以及老年群体的居住需求为灵活运营的的熟悉度有所提升，应对也更加自如。2019别有洞天的‘另类’住宅资产住宅模式开辟出新的市场板块。找到相应年年上半年，其他主要资产类别的投资均出现龄段人群的密集区域，即把握住了机遇最大缩水，仅住宅投资录得增长，在全球市场放缓化的关键。的背景下展现出特有

4、的韧性。封面图：德国汉诺威市的TheFizz学生公寓3驱动因素：人口结构2029年世界人口结构预测年轻人群与老年人群的居住需求为部分房地产领域的快速增长提供强劲动力许多发达国家都面临人口老龄化问题，催生当地的老年公寓需量占比，我们筛选出十年后全球“最年轻城市”（15-39岁人口占比最求。与此同时，一些特定区域和城市的人结构口仍将保持年轻化，高）以及“最年长城市”（65岁以上人口占比最高）。为学生公寓和租赁住宅的需求提供支撑。根据相应年轻段的人口数奥斯汀38%阿姆斯特丹奥斯陆盐湖城35%35%37%爱丁堡37%德累斯顿30%图卢兹35%毕尔巴鄂29%魁北克29%匹兹堡25%热那亚瓦莱塔圣地亚

5、哥30%27%36%圣胡安33%图森科威特27%40%布里奇顿22%巴拿马城37%4驱动因素：人口结构2029年各国占比最高的年龄组2029年‘最年长城市’100强■0-9岁■40-49岁（按65岁以上人口占比）■10-19岁■50-59岁2029年‘最年轻城市’100强■20-29岁■60-69岁（按15-39岁人口占比）■30-39岁■无数据Z一代/“95后”“95后”是当前学生公寓的主力住户，且最早一批“95后”已经走出校门步入职场，成为租赁住宅板块的服务对象奥斯陆35%西方市场所称的Z世代一般指1995年至2010年之间出生的人，相当于我们所说的“95后”德累斯顿30%与“00后”

6、的合集。他们是学生公寓的主要使用者，且最早一伊斯坦布尔阿斯塔纳48%39%批“95后”已迈入劳动力市场，成为租赁住宅的主要目标用户。札幌34%对于租赁住宅的投资者和运营新潟商而言，了解这一代人的特征与34%偏好至关重要。松山35%熊本他们是在互联网时代下成33%长起来的第一代人，很早就接触鹿儿岛34%互联网（包括社交网络和智能手机），属于真正意义上的数字原科威特深圳40%70%住民。他们是互联网的“超级连中山接”用户，对设计拙劣的线上服48%迪拜务的容忍度很低。从住宅产品的53%角度出发则意味着，提供租赁、多哈51%物业管理相关的应用程序或无缝在线服务，是吸引这一客群的奥克兰必要条件。38

7、%此外，这一代人的品牌意识相对淡薄，非常重视心理健康，对饮酒的兴趣也不及前几代人。这些都会在其对居住空间与设墨尔本施的要求上有所体现。例如，与36%堪培拉37%配套酒吧相比，灵活的共享空间基督城或许更具实用性。24%惠灵顿36%5住宅可购性过去五年中，全球40个主要经济体的房价平均上涨29％，而同期租金增幅只有13％到到到到到住宅可购性住宅可购性低固然是更多人士弃购转租的现实原因，但租房也正成为一种生活方式，灵活的居住模