市调准备市调提纲区域项目.doc

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1、市调提纲（区域项目）MarketResearchOutline项目编号：；项目名称：；执行时间：；项目经理：；专案团队：说明：1.本表格仅提供框架性思路，项目组需根据项目具体情况增减内容2.本表格可与《市场调研工作计划表》合并使用，相关内容请填写在《市场调研工作计划表》的“调研内容”栏1.城市a)研究点i.规模（人口/土地/经济总量/城市级别）：注重相同等级城市的横向比较ii.所在都市圈的地位（经济地位、规划定位）iii.经济社会关键指标（人均GDP、可支配收入、城市化率）iv.规划（城市发展方向、城市功能分区、重大基础设施的规划以及实施计划）v.城市特质（气质、民风以及特点）b)资料来源i.

2、城市统计年鉴ii.城市总体规划iii.城市经济社会发展总体规划（十一五规划等）2.人口（项目所在城市为中小城市时：人口研究是从整个城市层面出发；项目所在城市为大城市：人口研究是从项目所在行政区或者区域层面出发）a)研究点i.数量（现状总量、规划总量）ii.结构（户籍、行业分布、素质、收入）iii.人口增长方式（自然增长、机械增长）iv.自然条件下未来人口增长判断v.研究人口目的政府客户：侧重人口增长以及置换开发商客户：市场容量支撑问题b)资料来源i.城市统计年鉴ii.外来人口统计公报3.产业（项目所在区域本身具备强势产业/项目所在区域规划有产业/项目所在区域无任何规划）a)项目所在区域本身具备

3、强势产业条件下主导产业研究点i.发展现状（产值、利润率、亩均产值、亩均劳动力、增长率）ii.产业发展对于区域的带动就业人口（人口素质/数量/置业消费地点）企业类型（注册企业状况、实际入住企业状况、入住企业类型）iii.产业发展前景产业的区域比较优势产业链中的位置产业迁移的趋势（国际/城市间/城市范围内）a)项目所在区域规划有产业条件下产业研究点i.项目所在区域/行政区产业规划ii.城市主导产业以及区域周边主导产业iii.区域自身资源条件研究iv.重要产业园区研究（产业园产值、入住企业状况、增长率、土地利用状况、地价水平、投资要求等）b)资料来源i.城市产业规划ii.城市统计年鉴iii.城市总体

4、规划iv.产业园区年报、年度工作总结等v.访谈对象：发改委/园区管委会/产业人口/重点企业2.房地产市场a)整体市场研究点i.房地产发展阶段判断（人均GDP与房地产市场发展阶段关系）ii.市场特征（房价与成交量、产业结构与房地产发展的关系、居住消费比、房价收入比、空置率、一手二手比率）iii.需求动力以及来源（访谈）b)住宅市场研究点i.价格（商品住宅价格在时间上的变化以及与同等级城市的房价水平比较）ii.需求（成交量、空置率指标在时间上的变化以及与同等级城市相关指标的对比）iii.供应（新开工量、竣工量。两个指标在时间上的变化、以及与成交量差额变化表示未来供应变化趋势）iv.结构特征（公寓、

5、普通住宅以及别墅不同物业类型的供应特征）v.分布特征（依照城市行政区兼顾城市规划组团以及城市环线）资源特征（自然资源、规划利好以及交通城市配套等）供应特征（价格、产品等）客户特征未来趋势（区域性质、未来开发的大型项目以及可出让土地量等）vi.其他（住宅占房地产投资比例、人均居住面积、人均规划居住面积等）c)土地市场研究点i.基本状况（城市建成区面积、城市规划建设总用地面积）ii.供应量（土地上市量、计划供应量）iii.成交量iv.土地成交价格v.结构（工业、商业、居住用地价格、成交量以及成交方式）vi.各个行政区的同类数据d)其他研究点i.全国品牌开发商数量以及外地开发商进入度e)资料来源i.

6、城市统计年鉴/城市发展总体规划/城市土地利用总体规划/城市经济社会发展规划（十一五规划）/城市房地产统计年鉴i.建委以及国土资源局2.商业a)研究要点i.项目所在区域指标判断（社会消费品零售总额、消费价格指数、居民消费支出比例等）ii.区域未来人口消费走向判断（基于未来人口特征的判断）iii.城市商圈研究（商圈规模、特征、租金水平、辐射范围）iv.商业地产状况（特征、商业用地供应需求以及价格）b)资料来源i.城市统计年鉴/现场跑盘3.旅游a)研究点i.城市/都市圈旅游发展阶段（人均GDP与旅游市场发展阶段的关系）ii.城市旅游产业发展现状城市旅游产业收入总量、构成游客来源以及结构城市旅游资源分

7、布（自然资源/人文资源/设施资源）iii.消费者偏好分析b)资料来源i.城市旅游统计年鉴、旅游年报、问卷调查以及客户访谈4.本体分析a)位置（项目所在区域与城市其他组团的关系）b)交通状况i.对外交通状况（交通方式、距离、时间、未来重大交通设施的实施）ii.内部交通状况c)资源分布（优质自然资源）d)土地利用现状（建成区状况、在建区、未建区以及可改造区域）e)城市规划度与区域的定位f)区域控制性规