公用设备设施管理程序.doc

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1、公用设备设施管理程序1.目的规范公司各物业服务中心设备、设施管理工作,保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥。2.范围适用于公司各部门设备设施维护及检查。3.定义3.1公用设备包括：3.1.1供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。3.1.2给排水系统：水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网

2、、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、CO2自动灭火系统等。3.1.4电梯：机房、层站、轿厢、井道。3.1.5空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。3.1.6楼宇智能化、电讯系统：综合布线系统、楼宇自控（BAS）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、温度感应器、水流（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等，内线电话、公用天线及卫星电视系统、背景音乐等。3.1.7安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统（可视、非可视）

3、、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。3.1.8加工维修工具、设备：地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙、电动套丝机、电动疏通机、空调专修工具、氧焊设备等。3.1.9会所、会务设备：影音系统、灯光系统、舞台系统、桑拿设备、健身器材等。3.1.10其它设备：立体车库、烘干机、冰箱（柜）、消毒柜、清洁设备、绿化设备、洗衣机、热水器（电、煤气）、煤气管道等公用设备。3.2房屋建筑本体、公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物

4、、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。4.职责公用设备设施管理程序4.1工作职责责任部门/岗位工作内容频次职能中心/品质专员公用设备设施的巡查与评估半年一次审批并备案各部门的《机电设备年度检修计划》12月15日前跟踪处理并备案各部门公用设备设施突发事件持续指导和协助各部门公用设备设施的更新改造、大修和日常维修保养工作物业服务中心负责人公用设备设施保养维修工作的检查、监督工作每月一次审核部门《机电设备年度检修计划》部门技术负责人公用设备设施保养维修工作的组织、安排和实施，建

5、立设备管理软件，解决技术难题、草拟技术改造方案及《机电设备年度检修计划》，外包公用设备保养维修工作的检查、监督工作。协助组织专业技术人员专业知识的培训、考核设备设施责任人责任范围内公用设备设施日常保养维修4.2公用设备设施维修保养频次公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”表示需要检查；“J”表示需检查并记录，空白表示不必检查。检修类别设备名称每日巡查周检半月检月检两月检季检半年检年检每年三月高压环网柜、变压器YJJJ配电室内的配电柜YJJJ动力柜、电表箱YJJJ电力电缆J防雷接地J发电机JJJJ生活水泵及控制柜YJJJ生活供水管网YJ

6、J雨水泵、污水泵及控制箱YJ排污管网、化粪池YJ泳池设备YJJJJ（每年六月公用设备设施管理程序检修类别设备名称每日巡查周检半月检月检两月检季检半年检年检每年三月消防主机、联动柜、YJJJ灭火器J电梯YJJJ电讯系统YJJJJ红外报警系统闭路监控系统JJJJJJ车场门禁系统住户对讲系统电子巡更系统JJJJJ居家报警系统YJ清洁绿化设备JJJ消防系统YJJJJJ公共设施YJJJ注：供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行，须保证每年至少一次全面检修；泳池设备年检可结合泳池换水进行。5方法和过程控制5.1设备房管理5.1.1设备房内严

7、禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守时必须加锁。5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全。5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设置测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温、湿度须符合相关设备运行环境要求，设备责任人需将温、湿度要求张贴在设备旁边。5.1.5参观来访需进设备房，凭部门负责人通知，并指定专人陪同方可进入。5.1.6设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记

8、录设备运行数据，每周清洁设备房一次。5