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《浅论房价地价关系及稳定房地产价格的对策》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。
1、市场论坛2007年第11期发展改革MARKETFORUM(总第44期)浅论房价地价关系及稳定房地产价格的对策沈建新(广西大学商学院广西南宁530004)=摘要>文章对房价与地价的构成进行分析,从需求与供给两个方面对房价地价关系进行探讨,在此基础上阐述了我国房价地价居高不下的成因,并提出稳定房地产价格的对策。=关键词>房价地价稳定价格=中图分类>F29312=文献标识码>A=文章编号>1672-8777(2007)11-0030-03近年来我国房价一直保持着高速增长,而地价是房价的由以上公式可以看出,
2、房价由土地取得成本即地价、开发重要构成部分,对房价的上涨究竟起到什么影响,房价与地价成本、销售费用和开发利润所决定。作为构成要素之一的地谁推高谁的争论已经成为各界关注和争论的焦点。这一问题价对房价是有影响的,但其他要素同样对房价产生影响,尤其的求解,理性地认识房价与地价之间的互动关系,不仅对于科是开发利润的影响,开发商的本质是追求利润最大化,不会因学地理解和认识当前居高不下的房价具有帮助,更为重要的为成本降低而降低房价。是对于如何发挥房地产市场调控以及土地宏观调控作用,促二、房价与地价关系的辨析进房
3、地产业健康、持续发展具有决策意义。总体来看,目前主要有两种观点:一种观点是/需求带动一、地价与房价的构成分析论0,认为房价上涨拉动地价上涨。另一种观点是/成本推动房价中包含地价,地价隐含在房价中,是房价的基础,其论0,认为地价上涨推动房价上涨。政府部门强调的是社会经各自构成因素是不同的。济发展导致需求的增加拉高了房价,房价带动了地价的上涨,(一)用成本法的公式来分析地价构成而非高地价推动房价上涨,招标拍卖挂牌方式出让反映了土地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+地的真实价格;但是,房地产开
4、发商则认为高地价推动房价上土地增值收益涨,其主要根源是政府垄断了土地的供给,招拍挂方式出让的(二)房地产价格构成价格是扭曲的价格,以及/紧缩地根0的调控政策也进一步抬房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息升了地价,从而拉动房价上涨。两种观点都有一些道理,但都+销售税费+开发利润不全面。房价和地价往往互为因果,关键是从哪个角度看问其中土地取得成本相当于地价;开发成本是在取得开发题。房价在上涨过程中存在这样一个链条:地价上涨y开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等,可成本增加y
5、房价上涨y预期房价上涨y开发商增加投资y地以分为土地开发成本和建筑建造成本;管理费用一般为土地价上涨。这样就形成了一个价格循环体系。在这一过程的前取得成本和开发成本之和的一定比率;投资利息包括土地取一阶段,我们看到的是地价上涨引起了房价上涨,而在后一阶得成本、开发成本和管理费用的利息;销售税费指销售房地产段,我们看到的是房价引起了地价上涨。所需的费用及由开发商缴纳的税费。(一)从需求的角度来看,房价上涨导致了地价的提高一般情况下,可设管理费为土地取得成本和开发成本的地价和房价的本质都是一种产权价格,
6、并且都是由供求3%,年利率为5131%,开发周期为1年,则房地产价格构成的关系决定的,二者不同的是:在国内目前的情况下,土地市场公式可以改为:房价=土地取得成本+开发成本+(土地取得所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供成本+开发成本)#3%+土地取得成本#5131%+(开发成给没有弹性,其经济供给受自然供给的限制,也缺乏弹性。并本+管理费用)#5131%/2+销售税费+开发利润=土地取且,土地的供给是由政府垄断的。在这种情况下,地价主要由得成本#108131%+开发成本#105165
7、%+销售费用+开发需求一方决定,需求上升则地价上升,需求下降则地价下降。利润而增量市场中的房价除了取决于需求方面,还要受供给价格=收稿日期>2007-09-25=作者简介>沈建新(1980-),女,福建诏安人,广西大学2005级区域经济学专业硕士研究生,研究方向:房地产开发与城市经济可持续发展。)30)的影响,因为增量房地产的供给不同于单纯的土地供给,它是的价格上限。因此,一方面,开发商对房价的乐观预期提高了一个生产的过程,必须通过销售价格补偿生产过程中的各种土地取得价格;另一方面,土地价格的提高加
8、大了房地产开发支出并获得合理利润,才能维持再生产过程。增量市场中的的成本,从而提高了房价的核算成本,最终在某种程度上提高房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格,更应是了房价。但如果开发商对未来的房地产市场预期不是很高,卖方愿意出售的价格。从需求角度看,地价主要是一种需求即使有再多的土地供应,开发商也不会感兴趣。价格,在同一时点,地价高相对房价高而言,只是结果,不是原(二)房价居高不下的成因分析因。地价尽管是房价的重要构成部分,对房价的形成有一定(二)从供给角度来
