60页养老地产专题研究

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1、养老地产专题研究养老地产的定义:对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。养老地产发展机会挖掘:1.人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。2.国内养老地产的开发供应量不足。3.政府政策的支持。养老地产开发的8大核心战略问题：1.创新核心：在于适老化设计!2.养老配套和服务是关键！3.养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!4.国家提出的“居家养老”政策！5.迅速寻找项目的核心竞争力!6.有弹性的设置土地开发控制

2、模式!7.认识入市风险并设定相应的解决方案!8.在成本及溢价平衡间选择物业组合!研究框架：part1：养老地产概论part2：市场研究part3：产品打造part4：发展前景分析part5：风险评估part1：养老地产概论1.养老地产概念住宅地产养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。商业混合开地产发模式养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。服务2.与一般住宅的差

3、异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。3.养老地产发展普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅

4、。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。养老院代表案例：日本医护型养老院日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。幼儿园与养老院结合老年公寓代表案例：台湾老年公寓独立半独立房屋样式单间套房门诊健康咨询台湾老年公寓经营项目餐饮娱乐等运营方式租贷式、产权式产权带租式养老社区代表案例：美国CCRC社区C

5、CRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为：持续性照顾退休社区美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。CCRC区域划分：独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区CCRC社区参考点：CCRC居民比较一般保守老人住院照顾方面平均价格贵、次数多时间长天数短、次数少在护理之家照顾方面在护理之家照顾方面次数、天数多次数、天数少在机构式照顾方面在机构式

6、照顾方面居住天数较多、花费较少居住天数较少、花费较多虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。4.产品形态①.国内养老地产的开发模式国内养老地产开发模式模式CCRC社区异地养老居家养老旅游养老诠释居住护理之家专业化的养老护理员度假养老志愿者队伍回原籍养老住院照顾老人公寓产品候鸟养老护理之家照顾日托护理中心度假养老基地机构式照顾护工上门服务典型案例老人“候鸟式”养老广东邦家公司也

7、正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。冬季:南方过冬夏季:北方度假”度假养老基地“模式开发商超凡生态农业园占地1.1万亩，可按照一定的比例划分，彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态农开发旅游产业养老地产产业业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用于综合开发。生态观光、娱乐设施业主购买房屋的使用权超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。餐饮、旅馆分享综合服务区的相关服务医疗机构等价格较低适用于老年群体典型案例居家养老以家庭为核心、以社区为依托

8、、以专业化服务居家养老形式为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。经过专业培训的服务人员社区创办老年人日间服务中心例如：上门为老年人开展照料服务为老年人提供日托服务日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种服务。8：009：00~18：00专车从家接走日托护理服务站一站式，日