“养老地产”还是“地产养老”——“地产+养老产业”项目开发模式专题研究

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1、“养老地产”还是“地产养老”?——“地产开发+养老产业”的开发模式研究2011年第一章国内养老地产开发机会及开发条件研究第二章养老地产案例研究第三章养老地产开发运营模式研究专题总纲成都重庆西安北京沈阳无锡天津湖州佛山海南镇江南京青岛第一章国内养老地产开发机会及开发条件研究宏观视角开发机会研究——养老地产宏观发展维度中观视角开发条件研究——养老地产城市进入维度微观视角开发条件研究——意向地块微观条件维度开发机会及条件小结我国“居家养老”方式逐步成为主流中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。宏观视角开发机

2、会研究现状趋势到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%2010~2040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我国60岁以上的老年人已达到1.67亿，占全国总人口的12.5%依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会第一阶段1990~2003199020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(亿人)年份中国老龄化进程第二阶段2003~2020第三阶段2020~2050老龄化比率8.6~10.2%

3、老龄化比率10.2~15.6%老龄化比率15.6~27.4%20202000第一阶段：市场发展初期（1999年-2010年）——老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（2010年-2025年）——老年住宅井喷式增长一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的

4、消费主体，市场需求明朗；另一方面，目前年龄在35—45岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025年-2055年）——处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。目前我国养老地产的井喷式增长时期已

5、经初步形成宏观视角开发机会研究“421“家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”缓解”421“家庭养老压力大力发展居家养老和社区服务养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。”421“家庭养老压力加大一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈子女<421家庭结构>宏观视角开发机会研究政策制度扶持促进老龄产业快速发展2000《关于加快实现社会福利社会化的意见》制定出

6、台促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程。2007.12.21民政部关于开展“全国养老服务社会化示范单位”创建活动的通知民政部《关于开展养老服务社会化示范活动的通知》由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。2005.3民政部公布《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》一、支持社会办福利机构的重要意义二、支持社会办福利机构的基本原则三、制定优惠政策

7、，抓好政策落实，支持社会办福利机构的发展四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会办福利机构的发展五、发挥职能作用，维护社会办福利机构的合法权益2005.12.152001建设部关于《城市道路和建筑物无障碍设计规范》规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设2006.3《关于加快发展养老服务业的意见》一、进一步发展老年社会福利事业；二、大力发展社会养老服务机构三、鼓励发展居家老