北京养老地产专题研究

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1、养老地产专题研究策划推广部2012年9月14日前言随着我国人口老龄化进程的加快，以及“421”家庭的增多，原有的养老模式已不能满足老龄化社会的需求。而在巨大的市场需求下，养老地产的新型房地产开发模式越来越受到业内关注。本报告将重点研究国内外养老地产项目的开发模式，希望对我司的养老地产项目开发具有借鉴意义。目录第一部分我国人口老龄化概况第二部分国外养老地产开发模式第三部分国内养老地产发展现状第四部分北京养老地产发展现状第五部分北京养老地产项目介绍第六部分养老地产发展前景分析第一部分我国人口老龄化概况根据2010年全国人口普查数据显示，中国60岁及以上老年人口

2、达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人口占总人口的8.87%，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。虽然世界人口均正在步入老龄化，但因我国人口基数大，且执行计划生育政策，我国人口老龄化趋势更为严峻，表现为老龄人口多，增长速度快，预计到2050年，我国60岁以上老人将达4.8亿，占到总人口的34.1%。这意味着，平均每3人当中就有一位老人。“421家庭”成为我国主要家庭模式，独生子女不堪重负，传统的家庭养老模式逐步向社会养老过渡。目前养老院养老等社会化养老模

3、式已不能满足老年人日益增长的养老需求，社会化养老模式急需改善和提升。我国人口老龄化已成为日益严重的社会问题，政府陆续出台优惠政策扶持养老服务机构，鼓励社会资本投入老龄产业。市场需求增加供应量不足政府政策支持第一部分我国人口老龄化概况我国人口老龄化面临的问题第一部分我国人口老龄化概况我国养老地产的前景随着我国人口老龄化进程的加快，市场对于老年住宅的需求将与日俱增。而我国养老地产开发尚处于初级阶段，还没有形成成熟的盈利模式。未来我国养老地产将大有可为！第二部分国外养老地产开发模式美国日本英国国外养老模式太阳城—美国较大的专供退休老人居住和疗养的城市。CCRC社

4、区—持续照料退休社区。介护保险支持下的养老模式，提供无障碍设施的老年住宅产品，具有看护性质的老年住宅，两代居等。社区照顾的居家养老模式，配套齐全的老年社区等（主要以政府福利为支撑，在此不做介绍）。国外养老地产发展较好的是美国、日本，主要是政府扶持+开发商盈利的发展模式。第二部分国外养老地产开发模式美国养老地产开发模式美国太阳城和CCRC持续照料退休社区开发模式，是美国比较主要的两种养老地产开发模式。其中太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC持续照料的精细化服务理念和运营模式，都是非常值得中国借鉴的。低密度住宅户外运动休闲配套优美的自然环境第二部分国外养老

5、地产开发模式美国太阳城项目概况：美国太阳城（SUNCITY）是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由DelWebb公司于1961年开始建设，经过40多年的发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌，开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区，其中占地在20平方千米以上的老年社区有：SUNCITYINARIZONA，SUNCITYINCALIFORNIA，以及SUNCITYINFLORIDA。客群定位：以55岁以上的活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。（除亚利桑那州的太阳城配备有大量配套设施外，

6、多数太阳城是没有像CCRC社区那样涵盖不同阶段老人需求的配套的，主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动项目，没有医疗、护理等设施配套）。第二部分国外养老地产开发模式美国太阳城——开发模式的九大特征属于住宅开发性质；依靠住宅销售回款盈利；限定55岁以上的老人才能入住；专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施；没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套，社区内没有建设相应设施；一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、独栋或双拼，精装修标准、拎包入住；房价便宜，例如，“苹果谷太阳城”在洛杉矶东北方向120公里左右，其房价是洛

7、杉矶市内的1/3左右，对老年购房群体很有诱惑力；附近一般都配有专为社区服务的商业中心；兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。如凤凰城“太阳城”，每年居住的总人数在44000居住人口左右，其中28000人是常住客户，而16000人是旅游度假客户；凤凰城东南方向的“牧场太阳城”，也具有鲜明的“候鸟型”度假特征。第二部分国外养老地产开发模式美国太阳城开发模式对中国的启发和借鉴4点值得借鉴：①住宅立项，依靠销售迅速回款；②客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；③不设医疗、护理等配套设施

8、，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险；④在市场