土地价格、居民收入对商品住宅价格影响的动态分析——基于状态空间模型的实证

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1、土地价格＼居民收入对商品住宅价格影响的动态分析基于状态空间模型的实证黄瑜[内容提要]本文基于状态空间模型，利用2004～2009年的季度数据，就土地价格、居民收入对商品住宅价格的影响进行了动态分析，结果表明：(1)2004—2006年底，由于政府2004年土地政策的“813”大限，地价对房价的影响是在波动中增加，但是缺乏弹性；居民收入对商品住宅价格的影响是在波动中减小，但是属于富有弹性；(2)2007—2009年，地价和居民收入变化对商品住宅价格的影响都比较稳定，都是属于缺乏弹性，居民收入对房价上涨的支撑渐显乏力；(3

2、)相比土地价格的变化，居民收入的变化对商品住宅价格的影响更大。[关键词]土地价格居民收入商品住宅价格状态空间模型中图分类号：F124．7文献标识码：A文章编号：1000—7636(2010)l0—0024—05一、引言近年来，地价对房价的影响一直是争议的焦点，国内的许多学者对二者的关系从不同的角度进行了研究。黄健柏、江飞涛、陈伟刚(2006)研究表明，土地出让制度改革后，土地价格并不是近年住宅价格上涨的主要原因。林莹、吕萍、周滔(2005)也认为土地价格的高低没有明显成为住宅价格上涨的原因；与上述观点不同，蒋昱(200

3、9)研究认为，土地价格是住宅价格变动的促进因素，土地价格上升对住宅价格上升的贡献度较大。张娟峰和刘洪玉(2010)研究认为，住宅价格与土地价格之间存在联立性。从中可以看出，地价是否是房价上涨的原因，目前国内学者的研究还没有一致的结论。在收入对房价的应对方面，崔新明(2003)应用PanelData模型，研究认为，对住宅价格影响贡献最大的动力因素是人均可支配收入，人均可支配收入的增加对住宅价格的推动作用非常显著。而梁云芳、高铁梅(2006)认为人均可支配收入的变化对住宅价格变动的影响较弱。总体而言，现有研究大多采用固定参

4、数模型来进行实证分析，而由于我国经济改革进程的加快和政策因素变化较大等原因，固定结构模型中的不变参数无法完全体现各种政策及经济结构的变化。因此本文选择具有变参数特征的状态空间模型，动态测度土地价格、居民收入对商品住宅价格的影响。收稿El期：2010—07—06作者简介：华中科技大学管理学院在读博士，长沙市，430074。宏观经济二、模型说明及变量选取状态空间方法是一种时域方法，其中引入了状态变量概念，用状态方程描写动态系统，用量测方程描写量测信息，由状态方程和量测方程构成状态空间模型。它包括两个模型：其一是状态方程，反

5、映动态系统在输入变量作用下在某时刻所转移到的状态；其二是输出或量测方程，将系统在某时刻的输出和系统的状态及输入变量联系起来。由于我国经济改革、外界冲击和政策变化等因素对房地产市场的影响，用固定参数模型无法表现这种结构的变化，因此，本文利用状态空间模型来构造可变参数模型，就土地价格、居民收入对商品住宅价格的影响进行动态测度和分析。可变参数模型的状态空间的一般表示如下：量测方程：y=Ztol+Xt+￡(1)状态方程：p：一+(2)e，，～N((：)，())，t=t，⋯，Tc3在(1)式中Z是具有固定系数的解释变量集合，X是

6、随机系数的解释变量集合，随机系数向量p是状态向量，称为可变参数。p是不可观测变量，必须利用可观测变量Y和x来估计。如果y和x是季度时问序列，还应从中除去季节变动要素。在(2)式中假定参数p。的变动服从于AR(1)模型。￡和分别是量测方程和状态方程的扰动项，根据(3)式，二者是相互独立的，且服从均值0、方差为盯和协方差矩阵为R的正态分布。本文选择商品住宅价格作为量测方程的被解释变量，土地价格、居民收入和货币供应量作为量测方程的解释变量，对各变量取自然对数。利用状态空间模型建立的可变参数模型如下：量测方程：log(pric

7、eh)=cl+log(pricel)+log(inc)+一ylog(r)+￡(4)状态方程：=入+专(5)状态方程：=一(6)状态方程：=^y+or(7)其中，priceh为商品住宅价格，pricel为土地价格，inc表示居民收入，r表示货币供应量。、。、分别为各个时点商品住宅价格对土地价格、城镇居民人均可支配收入和货币供应量敏感程度的变参数序列，e。、、专、or为扰动向量。(5)式、(6)式与(7)式假定了可变参数。、、^y由AR(1)模型描述。三、实证分析(一)数据处理用全国商品住宅价格指数表示商品住宅价格，全国居

8、住用地价格指数表示土地价格，城镇居民人均可支配收入表示居民收入水平，M2表示货币供应量，利用2004～2009年的季度数据，数据来源于和讯网、中央人民银行网站、搜房网数据库，数据处理和分析应用Eviews5．0软件。首先用X12法对变量序列数据进行季节处理，然后再对序列取自然对数。采用Johansen协整检验技术，对处25经济与管