附件：前期发展策划报告框架.doc

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1、前期策划报告序言内容概述、研究背景及方法说明、强调修改价值等公司推介公司成立和发展状况、经手项目、品牌价值、区域项目、代表作品、团队等城市房地产发展整体状况分析一、城市经济发展概况1、宏观经济运行状况城市经济发展特征、GDP增长情况、人均GDP2、国民经济发展及城市建设情况分析城建投资总额及方向、城市化水平、建设规划扩展、人均居住面积、房地产业对经济社会发展影响3、城市城镇人口走势及收入状况人均可支配收入现状及增长、人口规模及趋势分析、建设用地情况及其增长4、目前影响城市经济发展的因素高新技术、财政支出、市政建设、外

2、资涌入、内需拉动、”十二五”规划二、城市房地产整体发展状况分析1、城市房地产整体发展概况总体的投资量、施工面积、竣工面积、销售面积、品牌商介入2、城市房地产市场板块分析板块划分及依据、板块内部构造、板块优劣势3、城市商品住宅政策及价格走势国家和地区政策走向、社会情绪、官员施政特征、价格水平及其对比、上涨空间、GDP和人均可支配收入相关性4、城市商品房供需情况在建住宅面积、在售住宅面积、待建住宅面积、存量、需求及满足情况、未来供需预测）5、城市典型创新型物业研究物业概念创新、建筑特色创新、规划超前、注入文化内涵、城市资

3、源接合、市场空白分析、需求调查和预测、创新物业优劣评估、可行性建议）地区发展及经济概况1、地区的地理区位地理坐标、城市坐标、人文坐标、经济坐标2、地区发展的政策法规政策、法律、法规、部门规章、地方文件等3、地区区域的功能定位商业、旅游、休闲、科教、居住、绿色4、地区区域的发展规划愿景使命、市政建设、配套设施、交通旅游、餐饮娱乐、科教文卫、房地产开发、版块划分、人文环境、主题迎合地区房地产发展概况及分析一、地区房地产市场发展概况1、地区房地产发展阶段分析历史回顾、阶段分析、发展历程、现状2、地区商品住宅市场具体指标分析

4、价格分析（均价、起价、最高限价、价格比、价格分布、涨幅、走势、空间等）3、地区地价走势分析相关关系分析（价格与时间、价格与地域、价格与楼盘、价格与品牌、价格与消费需求、价格与营销策略选择等）二、地区板块供应量及销售状况分析1、地区开发楼盘统计建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度2、2009～2010年地区开发楼盘建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度3、2010～2011年初待

5、推出项目建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度三、地区别墅类产品户型与面积分析1、市场主力销售别墅类产品名称、类型、价格水平、套数、总价区间、面积区间、套型比2、别墅类户型分类统计分类统计（维度自定）3、面积及户型分析主力户型、市场比率、主推宗主、市场迎合度调查评估4、别墅类产品市场空白点销售统计、市调、建筑风格空白、配套空白、户型空白、消费心理空白四、典型性小高层/高层类产品销售分析1、主力户型与面积配比表选择性分析、维度（同上）、市场迎合度2、

6、典型项目户型面积配比选择性分析、维度（同上）、市场迎合度3、面积及户型分析统计概述4、小高层、高层市场空白点统计概述5、典型性项目销售状况分析（天、周、月、季度）销量统计分析、销售周期、销售进度、售价分析、面积分析五、地区房地产市场细分分析容积率（分布和集中）、建筑设计（风格和特点）、客群识别度、建筑风格选择成本、风格与环境接洽、主流趋势预测、未来建材特点、园林景观设计、绿色主题、知名参与、怀旧与现代风、绿化率趋势、建筑与环境融合、物业管理分析、配套及缺憾六、地区购房客户群分析阶层特征、财富特征、职业特征、年龄特征、

7、修养特征、学识特征、品味特征、客群收入构成与物业选择、需求特征、社会关系特征、地域特征、客户关注调查分析、购买目的、家庭结构、行为习惯特别是消费性格分析七、销售个案分析以地段、价格、品质、宣传力度等为维度进行列举和剖析（swot分析法）、注重借鉴意义地区房地产发展概况及分析一、地区房地产市场发展分析现状分析、趋势分析、现象分析、原因分析、结果分析二、营销策划情况分析景观、物业和配套的先后顺序、营销渠道多元化、推广渠道专业化（精细化、系统化、深入化）、品牌建设力度三、目前地区房地产开发风险及对策1、风险点现实可见的风险

8、2、对策分析操作化建议附件一：如：专题研究——“城市综合性高端大盘”进一步说明或细分、附加项、延伸发散项目地块深层次分析一、项目地块情况及周边资源分析1、地块及周边概况调查地理位置、周边环境、毗邻、地块技术指标（占地、容积率、覆盖率、绿化率、停车位、限高等）、土地现状（形状、植被、土壤土质、毗邻、七通一平）2、项目周边环境调查建筑物、景观3、地