中山万科前期策划报告.doc

《中山万科前期策划报告.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、中山万科前期策划报告1中山市房地产宏观环境分析1.1社会经济现状及发展趋势1.1.1社会经济现状资料来源：中山市统计局近年来，中山市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面，截止2003年５月底，即使是在“非典”肆虐的影响下，中山市的经济运行仍然保持健康、快速发展。经初步统计，1-5月份全市累计各产业经济增长情况如下表：中山市2003年1-5月各产业经济运行情况项目数值同比增长率第一产业增加值7.72亿元+2.1%第二产业增加值118.84亿元+24.0%第三产业增加值61.82亿元+9.6%国内生产总值18

2、8.38亿元+17.8%经济运行主要呈以下特点：1.工业保持高增长，效益继续改善2003年1-5月工业经济运行情况项目数值同比增长率工业总产值（全市规模以上工业企业）560.68亿元+35.77%累计实现利润（全市规模以上工业企业）11.27亿元+36.12%工业经济效益综合指数125.83%+8%2.投资全面提速，房地产持续升温2003年1-5月固定资产投资情况项目数值同比增长率固定资产投资54.60亿元+45.00%基本建设投资21.35亿元+50.71%iii更新改造投资1.50亿元+7.21%房地

3、产开发投资10.97亿元+28.98%地产市场持续升温，商品房的开发和销售均继续攀升。但随着工程陆续竣工，存量商品房的积压问题仍不容忽视。1.进出口强劲，招商引资放缓2003年1-5月进出口及招商引资情况单位：亿美元同比增长率进出口总额47.80+43.45%出口总额29.58+49.08%进口总额18.24+38.17%合同利用外资2.39-29.25%实际利用外资2.78-17.01%2.财政收支平衡、金融形势良好2003年1-5月财政收支及金融形式情况2003年1-5月同比增长率财政两税收入31.9

4、2亿元+26.29%地方一般预算收入12.87亿元+21.71%地方一般预算支出11.27亿元+12.73%2003年1-5月余额2003年1-5月净增长额各项存款余额778.96亿元71.04亿元各项贷款471.99亿元29.63亿元由于消费收缩，居民手持现金向金融机构回流。贷款保持平稳上升趋势，其中55.45%的新增贷款为个人消费贷款，主要受住房消费贷款和汽车消费贷款的强劲增势拉动。3.户籍人口稳步增长，外来人口比重大iii从以上数据看出，中山市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长的趋势，外来的人

5、口到2001年已突破100万人，接近常住人口的数量。可以预见，户籍人口的稳步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动中山市的房地产消费需求的增长。1.劳动就业形势基本稳定2002年度城镇就业情况人数（单位：万人）比去年增加（单位：万人）全市从业人员131.647.36城镇在岗职工14.24----私营个体从业人员47.48----乡镇劳动力69.85----人数（单位：人）登记失业率城镇登记失业人数75312.44%全市的从业人数比去年有所增加，但人民的就业压力还是比较大的。尤其是去年底爆发的“非典”疫情

6、，对各行各业都有一定的影响。随着疫情得到控制以及国家对国民经济的积极促进，使得就业率基本上是呈健康趋势发展的。1.1.1社会经济发展趋势资料来源：中山市统计局1.经济保持快速健康发展iii由上图所显示的数据表明：今年1-5月的社会经济总体呈上涨趋势，三大产业均有不同程度的涨幅，第二产业仍占主导地位，第三产业有快速增长的势头。工业产值的比重增长是稳步而又迅速的。1.人民生活质量稳步提高根据中山市统计局2002年的统计公报显示：2002年的人均工资和居民可支配收入的同比增长率是稳步上升的，社会福利事业则有大幅

7、的上升。城市人均住房面积由于政府对外来技术人才的增容政策导致户籍人口的增长而下降，这将给房地产业提供新的发展空间。2.第三产业成为发展重头戏，房地产业借势持续升温，市场消化将有压力（单位：万平方米）2003年2月2003年3月2003年4月2003年5月施工面积234.08254.28283.28303.21竣工面积21.0344.5449.952.51销售面积12.2126.9932.136.46空置面积10.94118.26119.86114.8尽管总的来说今年上半年的商品房发展是呈上升趋势，但从以上

8、的统计资料所显示的情况来看，我们不难发现：施工面积和竣工面积是在逐月上升的，而销售情况却不乐观，因此而导致空置面积随即上升。由施工面积和竣工面积来看：今年上半年的竣工面积远远低于施工面积，可见，接下来的竣工面积将大大增加，这将为今后的销售市场增加巨大的压力。iii1.疫后消费者信心指数上升，消费力复苏，消费需求将向居民住房、汽车等领域扩大2003年1-5月贷款情况比例图其他各项贷款45%新增个人消费贷款55%“非典”之后的经济