房地产营销策划-大连中山区项目前期策划报告

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1、通过对大连整体市场作初步分析，同时根据桃源街项目地块自身条件先作市场定位和产品定位。根据对我司对大连及当地市场分析后，认为大连日前房产市场仍处于高位运行态势，整体房产市场发展保持了向上的趋势；同时本项目所处区域小户型产品不多，以普通住宅为主，该项目由于受自身条件所限，要想突出市场重围，必须挖掘该项目的特性，走差异化路线，因此我司认为该项目作小户型服务公寓是比较符合市场要求的。由于受时间和地域所限，我司此份报告只是对当地市场有个大致了解和分析，其中不足Z处和疏漏还望贵司能及时给予批评和指正。第一章大连市情概况3一、大连地理位置及行政区划3二、大连市经济运行情况4三、大连经济

2、展望6第二章宏观市场部分7一、大连房产市场概述7二、大连房产市场沿革8三、房产政策解读12四、2005年大连房产市场发展特征15五、未来市场展望21第三章区域房产市场22一、区域房产市场解析22二、类比个案列表26三、重点竞争个案简析27第四章项目地块评定35一、项目经济指标35二、项目SWOT分析36第五章项目定位40一、整体定位原则40二、市场定位40三、产品定位43四、小户型产品解说47五、营销建议52【项目背景描述】本项目地块位于大连市中山区南部老城区，隶属桃源板块的居住区，周边以普通住宅为主，我司对大连市情和当地房产市场初步了解后，同时根据该项目地块所处的区位和

3、项目地块的研判，认为该项目要在这一区域市场中脱颖而出，走差异化路线是必然的选择。本项目所处区域以住宅产品为主，市于本案的体量偏小，产品的各项硬性指标无法和同区域住宅其他产品相抗衡，竞争力明显不足，同时作住宅产品无法体现该项目的亮点，为避免被区域住宅产品同质化，走住宅差异化路线，其中做小户型产品和周边住宅产品有所区别是本项目的最佳选择。下文将从大连市情、房产市场、竞争区域及产品入手分析比较，得出该项目的定位，为项目今后的成功运作打下初步的基础。第一章尢俛审信統况一、大连地理位置及行政区划大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，位于东经120度58分至123度31、北

4、纬38度43分至40度10分之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。现辖3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海县）和6个区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区）。另外，还有4个国家级对外开放先导区（开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区）。总人口为560.16万人，其中非农业人口为297.48万人，比重为53.1%。【小结】作为一个大型港口城市，依托东北老工

5、业基地优势，地理位置十分重要。此外人口总量大，对于房产市场的稳定性将是有力保障。本案临近大连市中心区域，房产市场更具连续性。二、大连市经济运行情况大连市2004年国内生产总值为1961.8亿元，按可比价格计算比上年增长16.2%。人均GDP同步增长达到4000美金这一高点。此外居民可支配收入也呈稳步增长的态势，2004年人均可支配收入更是突破了一万元大关，整体经济运行情况喜人。全社会固定资产投资716.2亿元，增长41.3%o社会消费品零售总额645.2亿元，增长13.5%,居民消费价格总水平上涨2.6%。外贸自营进出口总额192亿美元，增长22.3%,其屮，自营出口10

6、1.5亿美元，增长22.5%。实际利用外商直接投资22亿美元，可比增长1.1倍。大连历年人均GDP増长情况经过10年的发展，大连期货交易所已经成为亚洲笫一、世界第二的大豆期货交易中心;其价格对世界期货市场乃至国际金融市场的影响越来越大。大连市历年GDP和居民可支配收入其中，第一产业增加｛11153.1亿元，增长10.4%；第二产业增加值983.3亿元，增长19.9%；第三产业增加值825.4亿元，增长13.1%。三次产业构成比例为7.8：50.1:42.1,对经济增长的贡献率分别为4.9%、59.3%和35.8%。产业结构突出了工业占据主导地位，第三产业比例所占份额也较大

7、，符合其作为重要的港口城市和东北区域大都市的定位。大连产业结构现状第一产业8%第三产业42%口第-•产业冒第二产业■第三产业在国家统计局屮国综合实力百强城市评价屮列笫七位，并被屮央电视台评为“2004CCTV中国最具经济活力城市”，同时荣获“市民满意奖”。【小结】当一个城市人均GDP突破3000美金，其房地产市场将进入一个高速发展阶段，一个城市的经济总量和增长的强劲态势，对于房产市场的发展是有力支撑，同时房产市场的发展也是助推经济增长不可或缺的力量之一。三.大连经济展望秉承“一个中心、四个基地”的发展思路。“一个中心”即东北亚