购物中心发展探讨.doc

《购物中心发展探讨.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、我国购物中心发展策略探讨［摘要］近年拓购物屮心在我国方兴未艾，对购物屮心的兴建如火如荼,ifuKjt兴建的速度和规模惊人。本文从探讨购物屮心构筑核心竞争力的角度，结合对发达国家和地区购物屮心发展轨迹的考査，针对我国购物屮心发展现状和存在问题，以创造商业价值为冃标，试图揭示我国购物屮心发展应具有的战略思维和策略，以期为购物中心经曹者提供参考。（中经评论•北京）近年來，购物中心在我国方兴未艾，对购物中心的兴建如火如荼，而且英兴建的速度和规模惊人。有资料显示，H前全国己经建成并营业的有54个，正在兴建的有200多个，大多分布在北京、上海、广州等经济发达的大中型城市。

2、笔者认为购物屮心兴建热潮高涨主要有两个因素:政府可以借此提高就业、增加税收、兴旺市场、繁荣经济、亮丽市容等政绩；房地产商抵御不了扩张的诱惑，希望借助购物中心的影响力盘活周围的房地产价格。一、我国购物屮心发展现状（一）箸侈品市场的发展加大屮高档购物屮心的需求II益临近的北京奥运、经济发展走势的相对稳健以及住房价格的上涨.社会大众对前途充满信心.私家汽车保有最急速增加，富裕阶层对时尚和奢侈品的追捧也有增无减，这些因索对购物中心市场的发展都将产生积极影响。（二）购物中心逐渐成为商业地产的主流产品从全国范围來春购物中心开发II趋理性，专业化能力迅速提升。经过几年的探索

3、，购物屮心正在从以商铺出售为主转向以持有为主，职业经理人队伍发展稳健，购物屮心的专业化模式逐渐成为商业地产新标准，使购物屮心在整个商业地产中的比重迅速上升，并将逐渐成为i筍业地产的主流产品。（三）购物屮心招商难、选址难将继续存在政府丄管部门对商业地产项H的管控力度将进一步加大。其中表现在:对大型的综介商业项II布局的限制将明显加大：对业态与布局的调整力度将会加大：大熨的房地产企业、大型的投资基金、大熨金业联合瓜分或垄断商业地产项目的趋势日渐明显。（四）商业地产正山开发时代转向运营时代商业地产的开发正山故初的感性向理性过渡。更多的开发商认识到，专业化和国际化的操

4、作是商业项目成功的基木保障。目前，我国购物中心平均面积从2003年的9力多平方米下降到2006年的6.5力'平方米。平均面积的减小，意味着地产商对购物中心不再盲目求大。商业地产开发从最初的感性转向理性。出租型购物中心均具有较高的运曹水平，年租金増长率基本可保证在5%左右，有的甚至高达20%,表现出了较强的竞争力。近期的市场表明商业地产正山产权式销售向持有型转变。在这样的情况下，开发商更多的是去思考通过运营将手屮的存最商业物业价值提升到最大。商业地产的开发，应是始于"建”而终于''管蔦贞•正的利润增长來自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的冋报率远比出售型的

5、要高。商业地产逐步冋归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。同时体验式消费作为一种新的商业模式将受到更多关注。二、我国购物中心发展存在的问题（…）利益驱动导致感性投资、盲H投资大部分的投资商不能有效对待购物屮心的基本发展规律，即需要一定时间來培育市场。因追求短期效应，缺乏资金的持续支持，导致经营项目成为投机行为而非投资行为，项目开发一拥而上。中国简业市场竞争的II趋白热化及跨国冬售企业在我国大肆扩张、跑q圈地，国内冬售金业为了在未來的竞争屮抢占有利资源，也开始了大规模的扩张。（二）缺乏统一的经营管理模式我国现有的购物中心开发商大部分是山房地产商转移过來的，

6、他们前期的项卜

7、投资决策草率,没有经过严密而科学的商圈调査和项冃可行性分析,同时也没有周全的商业发展和盈利计划,病急乱投医，错谋选择招商公司。即使自C成立了招商队伍，也缺乏合理的招商计划，严朿影响了购物屮心的发展。按照购物屮心的运营规则，对于购物中心运背來说，需要35%-40%的面枳是自我招商.这部分所冋收的租金将占到租金总收入的70%,按此运作卜年可冋收投资。但H前从大部分的购物中心來看,其自我招商面积不足10%.影响其租金冋报率进而延伸到运营压力。（三）项H设计缺乏创新点主要体现在主题空间规划缺乏科学性，购物屮心对品牌专业店的过分迅求使一些购物屮心形成千店

8、一面的局面，特别是同一个城市内的大熨购物屮心这样的事例比较明显。例如广州市的百货店里都进驻吉之岛，金国的购物屮心里大概都有麦当劳、肯徳基等餐饮店。如果毎…家购物屮心进驻的都是同样品牌店的话，人们就会只到习惯的购物屮心去而不是按照个性有选择的到希望的购物屮心去了。那么商圈就会比预期的要小的多.因此不应一味地追求品牌店•而应该追求个性化的商店进驻。（四）面临新型业态与消费者购物偏好的双重挑战这一方面主要是受到网上购物的冲击，网上购物是一种具令交互功能的商业侍息系统，消费者•町以通过网络实现现实购物的过程。近几年來.随着耳联网的飞速发展，网上购物正成为一种流彳了的购

9、物方式。（五）经营中泄位模糊H特点不突