资源描述：
《级差地租_老城区房地产开发中的理论与实践.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、总第93期城市问题2000年第1期级差地租:老城区房地产开发中的理论与实践巫继学中国,作为一个文明古国,其城市的房地产开是与土地相依存的,它的利润来源有两部分:一是发一直面临着老城区改造的问题。几乎每一个古作为建筑产品的一般利润,二是作为对土地投资老的都市,都有一个开发与改造、传统与时尚、广所获得的级差地租。经济学认为,同时投入不同地度开发与深度开发相冲突的难题。本文仅就房地块的等量资本具有不同生产率所产生的被土地所产发展中关于老城区改造与级差地租问题发表一有者占有的超额利润,是级差地租的一种形式。之点自己的看法。所以会产生这种超额利润其
2、原因有二:一是土地的肥力差别,二是土地位置的差别。一、从广度开发起步,级差地租谁都知晓,大体相同质量的住宅,在一个城市中常常价格相去甚远。正因为如此,房地产业的竞Ⅰ涵养了房地产业争的基础就是对建房用地的竞争,谁拥有了一个好的地块,谁就有了好楼盘的卖价。对于房地产业市场经济在中国经济生活中的推进,使愈来来说,同样投资的建筑,置于不同地段之所以产生愈多的计划经济下的产品都最终穿上了“商品的不同的经济效益,也是因为这两个原因。第一,在制服”。改革初期,由于土地使用权的商品地位没这里土地肥力的差别不再表现为农产品质与量的有得以确认,建立在土地之上
3、的建筑产品的商品差别,而表现为不同的生活质量抑或不同的办公化也大打折扣。随着中国房地产业的改革,房地产质量、不同的身份象征,我将其称之为“涵养差作为一种完全性商品进入市场的进程大大加快。别”:对于商铺建筑来说,比如老城区商业地段由改革开放以来,中国的市场拓展十分迅猛,由于开发年限久远,必然导致商业气氛活跃、人气旺此带动了作为商品集散地的城市建设比以往任何盛、相关产业发达,人们常常以“寸土寸金”喻其内时候都获得巨大发展。几乎在中国的所有城市,都涵昂贵价值;对于居民住宅来讲,可能周边的生活经历了一个城市外延扩张式的开发期。从原有的服务设施,教
4、育单位体系,自然、社会环境等等,是市区出发,一层层地向外推移,城区面积成倍增决定楼盘价格的重要因素;而对于写字楼来说,周长;在80年代,各地政府大都在远离城镇的地带边有没有形成一个公司办公群体,相关服务体系建设独立开发区,这些科技、贸易卫星城成为中国健全程度,与客户往来、特别是与政府部门的交往城市建设的一大创举。北京城市建设有目共睹,城渠道,可能是决定建筑楼宇含金量的重要因素。第市建设用地需求拖拉着市区从“二环”到“三环”,二,土地位置的差别,则更多地表现为赖于其上建再从“三环”到“四环”,其市区外延速度在国内首筑住户往来的方便程度与费用
5、负担。他们与客户屈一指。与此相伴随,城建中的大兴土木,商住楼的往来距离,他们外出办公的距离,家庭住户可能房的兴建与普及,支持、推动着中国房地产业的大会考虑上下班与购物的距离、孩子上学的距离以发展。房地产业成为中国的支柱产业,在各地的企及与市中心的距离等等。当然,上述两个因素不是业排行榜上(特别是民营企业),房地产企业名列截然分开的、互不关联的。它们“可以发生相反的前茅者比比皆是。作用。”某块地可能位置很好,但涵养很差;另一块房地产业的获利,为世人瞩目。由于建筑产品地可能涵养很好,但位置很差。“它们时而互相抵36城市问题2000年第1期消,
6、时而交替起着决定的影响。”(《马克思恩格斯置差别,同样的投资额必然带来不同的利润回报,全集》第25卷第733、867页)这一情况正好为中这就是为什么早期开发商争相圈地的原因。但是,国城市房地产业的发展实践所证实:城市房地产房地产开发的下一个竞技场不再是圈地,而是对开发为什么总是从较好地块开始再转到次之地业已形成的市区进行深度开发,即对同一地块的块,或者相反。相继投资。但是,一个城市的建设用地有一个饱和度,任从经济发展史的角度看,级差地租Ⅱ是在级何城市其市区不可能无限制地扩张下去。从中国差地租Ⅰ的基础上产生的发展起来的。经济开发各大城市的远
7、景规划来看,都圈定了未来城市的的初期,一般都表现为外延式的发展,即扩大经济极限区,都规划了城市的饱和界限。按照北京市政区的面积,拓展土地开发数量,这个时期的级差地府的规划,这个饱和界限就是“四环”。租主要表现为第一种形式。随着经济发展深入,土对于在广度开发中起步的房地产企业来说,地的稀缺性引起人们的重视,仅仅靠扩大土地面必然有一个重塑开发战略的问题。面临中国城市积已远远不能满足需要,这就使大量资本集中在开发进程进入一个新阶段,如果仍将圈新地作为相对较小的土地上进行集约开发。这一阶段的地经济增长的支撑点,势必碰壁。中国房地产开发的租多采取第
8、二种形式。对于房地产开发来讲,对同第一阶段,即外延广度式开发在本世纪将结束,下一地块的相继投资表现为以下两个方面:一是对一世纪将进入一个新阶段,即内含式深度开发。支已形成的市区进行增加涵养级别
