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1、近代上海房地产市场波动的金融分析(1929～1935)房地产兼具消费品和投资品的双重属性,其价格的形成机制非常复杂,容易偏离均衡价格点,表现出剧烈的波动特征。房地产价格波动既有房地产本身的一些内生性变量因素的影响如位置、地质、环境等的影响;也有一些外生性变量因素的影响,如货币供给、利率、居民收入水平、信贷政策、产业政策和结构等。这些因素通过影响房地产市场的供求状况,共同左右着房地产价格的波动。在影响房地产价格波动的变量中,货币变量因素相对比较突出,可以说房地产业是对货币变量极其敏感的行业。在19
2、29～1935年的短短几年内,上海房地产市场价格经历了一场迅速上涨至急剧下降的波动。针对这次波动已有学者注意到游资在其中的作用,如杜恂诚的《收入、游资与近代上海房地产价格》和戴建兵的《白银与近代中国:1890-1935》①的文章中都有所论及。他们认为影响短期房地产价格上涨过猛或波动过于剧烈的因素是资金的过度集聚及过后的离散。那么资金为何会出现集聚与离散呢?对资金贫乏的近代中国而言,资金为何没有能够转化为生产力,促进经济和房地产市场的平稳增长?本文力图从货币量和货币传导来分析近代上海房地产市场的波
3、动一、币值下跌与货币流动20世纪20年代末30年代初,在世界主要国家纷纷放弃金银复本位制,陆续推行金本位制时,中国仍以白银作为中国货币,成为当时世界上为数不多的银本位制国家之一。白银在中国具有了双重身份,既是普通商品,又是货币。这使得中国币值汇率变化呈现出与金本位制国家不同的特征。(一)币值下跌,白银国内外购买力出现差异,国际资金大量流入上海在金本位制各国,两种货币的含金量之比是决定两种货币汇率的基础,通过黄金自由输出输入,可保证各国间币值和汇率的稳定。但是银本位制的中国与金本位制的各国之间的币
4、值汇率变化,除了分别受黄金和白银输送点的限制外,更受到金银比价的影响,这使得中国虽为贵金属货币制度,但却表现为完全的、真正的浮动汇率制。浮动汇率内在的不稳定性会加剧投机行为,干扰资本的国际流动。20世纪20年代初世界金银比价基本在合理范围内摆动,但从1929年左右开始,金银比价发生了很大变化。世界经济大危机的爆发,西方通货紧缩,作为货币的黄金价格开始上涨。对金本位制国家而言,金价上升,用金计价的物品价格下跌,白银作为西方国家中普通商品的一员,其价格必然随之下跌。金银比价开始攀高,1929年、19
5、30年、1931年伦敦市场上的金银比价分别为3816、5314、7013②,出现金贵银贱局面,中国的币值下跌。1928年中国1关两等于0171美元,1929年下跌为0164美元,1930年和1931年分别为0146美元和0134美元③。换言之,随着银价的下跌,1单位金币所能换到的白银越来越多,金本位制国家对银本位制中国汇率上涨。银价下跌,引起中国物价上涨。上海物价指数1929年、1930年和1931年分别上涨了218、919和1014个百分点④。但由于20世纪30年代中国的经济开放度已经非常高,
6、物价变化同时还受国际市场的影响。国际上金币价格上涨,金本位制国家的商品价格下跌,中国物价上涨受金本位制国家商品价格下跌的牵制,物价上涨幅度远没有银价下跌幅度大。当1931年世界银价跌至最低点时,以1926年为100,外币对中国汇率上升至22317,我国进口物价仅上升至15012,出口物价仅上升至10812。物价和银价不同幅度的变化使得一单位白银在中国所能购买到商品的数量高于其在国外所能购买到的数量,白银在中国购买力大于其在国外购买力,从而产生了投机的机会,在资本驱利本性作用下,大量白银流入中国。
7、上海作为近代全国经济中心和金融中心,也是近代中国为数不多较为现代化的通商口岸,因此,大量白银纷纷流向上海。根据上海商业储蓄银行统计,1926年上海银元流动入超数为666万元,1928年入超数升至1675万元,1929年更是升至4561万元,比1926年高7倍有余。1930年和1931年也分别有3350万元和3377万元⑤。另据国民政府主计处统计局统计,1929年净流入上海的现银约13625万元。1930年和1931年分别为净流入5396万元和2053万元⑥。(二)币值下跌,国内资金配置结构性失衡
8、,内地资金大量流入上海金银比价变化不仅直接诱发国际资金的流动,而且还会间接影响国内资金在不同部门之间的配置。世界经济大危机,各国物价下跌,尤其是农产品价格下跌幅度大于工业品价格。当时中国因币值贬值国内物价普遍上涨,但由于农产品定价权掌握在通商口岸洋商手中,受国际农产品低廉价格的影响,中国通商口岸农产品价格上涨速度要低于城市工业品价格,也即制成品价格的涨幅大于原料品的涨幅。工农业产品价格的不同涨幅直接对工农业生产产生了影响。农产品价格相对工业品价格的下降,一方面减少了农民的收入,抑制了农村经济的发
