____年海南房地产市场客户分析年报_35页.pdf

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1、策划部2010年客户市场分析年报报告数据来源：中国旅游地产服务集团、中原地产、新浪乐居、搜房、及市场调研。通过两种调查方法，一种是网络媒体采集数据的收集，另一种是项目调研中与其他开发商中层的深度沟通。我们得出海南省典型城市消费者的现状及未来需求的基本数据，并对这些数据进行整合和分析，来描绘出海南省典型城市客户需求主要特征，为公司未来主要房地产开发也太的区域进入、项目定位、产品定位、客户定位、营销设计等方面提供一定参考依据。一、市场调控政策综述二、城市政策解读（1）政策频频再现，调控力度不减在摆脱08年金融危机后，经济逐渐复出，房地产市场开始腾飞的历史。2009年底至10年初

2、，全国房地产市场表现活跃，房价开始攀升。海南房地产市场也不列外，在海南国际旅游岛建设的驱动下，全国各地购房者大量涌入海南，海南房价一天一价，抢购场面热火朝天。为此，2010年政府开始大力对房地产实施调控，抑制房价飞速上涨，力图房地产市场保持稳定发展趋势。新“国四条”、海南“两个暂停”、琼版“国十一条”、海口“限购令”、全国金融机构“加息”等政策陆续颁发，可见政府调控的决心不减。12月26日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝参与《重返灾区——中国之声温暖行动》节目时表示，称将继续加大力度抑制房地产投机，有信心让房价回到合理的价位。从中可见，在调控没有取得明显效果下，预计政

3、府调控力度将不减，但重心将从抑制需求向解决低收入群体保障房建设和扼制投资购房转移。（2）水能载舟亦能覆舟，2010年海口房地产市场在政策波涛中大起大落1月6日，国务院新闻办公室在北京召开海南国际旅游岛新闻发布会，正式颁布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设终于拉开了序幕。海南房地产市场在政策优待下，水涨船高，海口各大楼盘人山人海，房价飙升，此时用抢购来形容已不为过。1月10日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定二套房贷款首付款比例不得低于40%，但贷款利率严格按照风险定价。随后，新“国四条”、海南“两

4、个暂停”、琼版“国十一条”、“9.29新政”、海口“限购令”陆续出台。海口房地产市场随海南国际旅游岛热度的淡化，开始受政策调控影响。4月之后，海口开始低迷市场，客户持观望态度增多，下半年成交量急剧下滑，市场抢购场面逐渐恢复平静。2010年，海口房地产市场在大起大落中落幕，海口“限购令”解除期限或延续。2011年市场扑簌迷离，但调控决心依旧不减，市场将在长时间调整中回归理性轨道。（3）海口商品房价格坚挺，政府调控渐成“空调”2010年，政策不断，力度愈增，可称史上最严的房地产调控一年。在持续府调控下，海口房地产市场需求受到抑制，成交市场低迷；但价格依旧坚挺，没有丝毫松懈，政府

5、调控尽显“空调”迹象。主要原因：首先在第一季度的销售清盘后，开发商回笼大量资金，后期销售压力减轻，价格坚挺。其次，海南国际旅游岛建设下，海口房地产市场发展潜力巨大，开发商对市场前景看好。最后，政府调控只能暂时抑制市场需求，但从长时间看，政策干预市场供需主导市场方向难于实现，后期刚需的不断释放将使市场反弹机会加大。三、城市政策展望今年在高强度政策调控下，海口房地产市场大起大落，但价格坚挺，未能实现预期调控效果。2011年，海口房地产“限购令”或将延续，但对市场影响不大。预计未来政府调控重心向解决低收入群体保障房和廉租房建设工作转移，加大扼制投资购房力度。四、市场货量分析主要针

6、对海口、三亚、陵水三个较为热点的区域采量分析，其他区域数据源收集较为困难。分析内容涉及，商品住房年度供应量情况和去化量情况。通过综合比对图示表示。在2010年调控打压下，以及恶劣天气的影响，众多开发商满怀希望的金九银十大势不见，市场整体表现从供货量到去化量和供求比都呈现较为明显颓势。预计在年底，市场逐渐回暖，各大楼盘将可能集中面世，价格优惠在所难免，商品住宅成交量小幅度波动呈上升走势。进入12月市场成交呈现稳步上升趋势，成交套数和成交面积都上升。但是面对年底高峰尽管市场消化量下降，去化速度缓慢，但供应量始终不减，受年关压力的驱动，开发商大量推出积蓄的房量，力争在年底争抢市场

7、，开发商对市场前景乐观仍然不减。为了快速回笼现金压力和趁旺季一搏的动力，预计2011年1月份开发商还会继续加大商品住宅供应量。2011年预计国家调控仍将持续下去，往年年关盛况将难于再现。预计后期海口市场总体好转，成交稳步提升，保持持续回暖步伐，预计后期市场价格大幅度下跌可能性很小，波动回归合理轨道才是市场共赢的方向。（一）海口商品房供销情况分析（二）三亚商品房供销情况分析（三）陵水商品房供销情况分析u五、购房客户综合分析（一）客户来源地广泛，华东华北为主从客户的来源地情况来看，目前对海南楼市存在意向的客户来源较为广