(市场调研)北京房山小产权房市场调研分析.pdf

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1、华熙房地产专业专注房山小产权房市场调研分析北京华熙房地产经纪有限公司营销策划部2010年7月27日1目录ContentsPART1PART1小产权宏观市场分析PARTPART22房山小产权房地产市场概况PARTPART33项目SWOT分析PARTPART44营销策划执行2PART1PART1小产权宏观市场分析3所谓小产权房，指的是农村基层政府利用集体所有的土地，建造并向城市居民出售的商品房。由于这类房屋的土地供应没有纳入地方政府的统一规划，因此在房屋建成后，不能进入国家统一的房屋登记系统，业主难以获得完整的产权。同时，由于它的土

2、地供应绕过了由政府统一规划出售的途径，其价格通常都比较低，由此颇受城市中低收入居民的青睐。4非官方统计显示，目前全国有66亿平方米小产权，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。还有统计显示，小产权房屋的数量惊人，北京大概占了20%左右，深圳等城市占的比重更高，有的可能高达40%到50%。北京占20%全国60多亿小产权房商品房平方米其他省市占80%5北京小产权房北京“小产权房”产生的三大前提是北京政府近年实施的“土地整理”、“新农村建设”、“金土地工程”。北京从2005年起实施“金土地工程”。市政府认为，农村土地的非耕地部分，大约

3、占农地总量的22％~30％，若拆并、搬迁集中修建住宅，可以腾出近2／3的农村集体土地的非耕地。与“金土地”相配套的是农民集中居住，即“新农村建设”，这是北京市推进城乡统筹的一个组成部分。从2004年起，政府在对农村宅基地全部进行整理后，集中修建农民新宅。“新农村建设”的兴建，为“小产权房”的大规模产生提供了房源。“新农村建设”需要大量资金，要在农村集体所有的土地上进行商品房开发，按正规程序必须先经国家征地，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后建房出售。但面对以地生财的诱惑，乡镇、村往往会绕过土地出让的

4、复杂程序，“小产权房”于是遍地开花。6北京小产权类别目前北京市面上小产权房包括了：农村集体用地、新居工程和拆迁安置房三类房屋。农村集体用地上修建的房子，主要是政府为了改变当地农民的生活条件，改善区域状况，集中安置农民，将当地农民的宅基地和自留地统一进行建设。这类房屋是在集体用地上进行建设的，建成后是有乡政府、村委会颁发的房屋所有权证。市区消费者购买无法受到法律保护。而新居工程和拆迁安置房，是将城郊的农民拆迁安置，通过国土规划将土地进行集中整理，交由开发商进行建设。由于该类房屋的土地经过他、国土规划部门，将农村集体用地转为城镇集体

5、建设用地，因此，该类房屋可以通过后期补交土地出让金，取得由政府颁发房屋使用证和国有土地使用证。市区消费者购买是受法律保护的7小产权被叫停2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

6、2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。对于小产权房，国家的态度一直很明确，就是严厉禁止。只是事与愿违，小产权房却发展迅速。国家三令五申不给小产权房喘气的机会，然而“违法建筑”却接连出现？一个主要原因是政府对违规开发的惩戒力度不够，没有壮士断腕的决心，让小产权房的建造者有机可乘。而随着国家对小产权房打击力度的加强，购买小产权房的人群无疑只会越来越少。8小产权房市场依旧火爆只因商品房价降不下来从经济学的角度讲，房价走向到底如何，应由购房人与开发商在市场框架内博弈。小产权房价仅为商品房的20-30%，

7、如果房价远远超出百姓的经济承受能力，即使政府再三强调购买小产权房的风险与后果，小产权房仍有其顽固存在的市场理由。9PARTPART22房山小产权房地产市场概况10房山小产权项目分布现状主要集中分布在窦店、琉璃河、石楼镇、周口店小产权依旧等场镇上，周口店小产权火爆土地开发量占到房山在售小产权开发土地面积的40%：其次是琉璃河占20%：窦店10%：其它区域占30%从圈层来看，主窦店要分布在距离北京市50公占10%石楼里以内的郊县镇。周口店占40%阎村琉璃河占20%11产品形态目前房山在建在售的小产权主要为6层板楼，其次为3层洋房，还

8、有部分的双拼联排别墅和6层板楼高层。70%3层洋房高层别墅12价格分析分析目前房山在售的小产权销售价格在3000-4000左右，房山北关南水北调的小产权房已经卖到6500元了。与小产权所在区域的商品房销售价格9000相比，小产权价格要比商品房销售价格低3000-