小产权房市场调研报告--PPT40.ppt

《小产权房市场调研报告--PPT40.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、小产权房市场调研报告市场部2010年6月4日一、小产权房定义“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋。按现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。二、小产权与大产权的区别所谓大产权房就是正规商品房，拥有完全产权的房产，即开发商在办理合法的立项开发和土地出让手续后，按规定上缴土地出让金和使用税费，再由国

2、家发放房产使用权证、国有土地使用权证和房屋预售许可证，它可以合法地上市交易，购房者的合法权益能够切实受到法律的保护。小产权房是不完全产权，土地没有经过市场转让的环节，国家是不发产权证、土地使用证和预售许可证的，国土房管局也不予以备案，换言之，这样的小产权房子是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也将不受国家法律所保护。三、小产权房由来城市房地产价格居高不下小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。土地增值的利益分配格局中没能得到合理

3、的价值补偿根据国研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20％到30％留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5％到10％；地方政府拿走土地增值的20％到30％；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40％到50％。四、全国小产权房发展状况非官方统计显示，目前全国有66亿平方米小产权，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。统计显示，小产权房屋的数量惊人，北京大概占了20%左右，深圳等城市占的比重更高，有的可能高达40%到50%。五、小产权房开发面临的风险第一，法律风险：购买小产权房的合同是无效的，即使开发商违约，由于合同无效，购买人

4、的权利将无法得到保障。第二，政策风险：购买小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。第三，交房风险：小产权房屋的开发建设因没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。六、小产权房面临的政策调控2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明

5、确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。住建部:正在新建、续建的小产权房将予以拆除取缔，对政策出台前销售的已建成房屋，将进行清理。国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制订小产权房处理政策方案。国土资源部：小产权房实质是违法建筑，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。国家政策海南省国土环境资源厅厅长严之尧也表示：私买私卖的宅基地绝不发证，不会

6、将违法用地合法化。据海南省国土环境资源厅通报：对违法建设的小产权房，国土部门一律不予办理土地登记、报建许可、产权登记手续。三亚市国土环境资源局日前也发出紧急通告：擅自使用宅基地及集体土地以联营合作等名义建设“小产权房”行为，依法严惩。并要求凡在非法占用或买卖所得的土地上施工建设的，应立即停工，听候处理。地方政策七、三亚小产权房发展状况三亚小产权房的发展是在07年开始起步，受08年，09年三亚商品房价格突飞猛涨带动，近两年发展势头迅猛。据业内人士保守估计，目前三亚市乡镇在建小产权房项目在100个以上，在建面积可达到15-20万㎡。开发区域主要集中在红沙镇、田独镇、羊

7、栏镇、荔枝沟镇、天涯镇几大区域。发展及分布由于受开发风险性的制约及需求市场局限，三亚市小产权房户型面积区间集中在40-60㎡，以一房、一房一厅户型结构为主。目前，三亚在售的小产权房的销售价格表现为：地段、规划较好的物业售价基本在4000-5000元/㎡；景观资源（尤其是有海景资源）好的物业售价基本在6000-8000元/㎡；地段较偏，且无景观、生活配套等资源的物业售价基本在3000-4000元/㎡。三亚小产权房的客群支撑以东北客群为主，主要以来三亚度假、避寒购买需求为主，目前已售出的小产权房，东北客群的购房比例在80%以上。价格及客群八、三亚小产权房开发模式合作建

8、房开发模式