芜湖县房地产市场调研翟明彦.pdf

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1、芜湖县项目可行性报告调查分析内容一、项目地理位置二、项目概括三、项目SWOT分析四、项目的区位优势五、区域的经济发展水平、居民收入和城市化进程，区域的配套优势和发展机遇。六、县域内开发楼盘、商铺价格、住宅价格及销售情况，居民投资意向。七、项目存在的问题分析八、项目的产出回收分析1)住宅2)商铺3)自由物业九、店铺经营分析1)店铺业态布局2)店铺出租收入3)返租租金支出一、项目地理位置芜湖县项目位于安徽省芜湖市芜湖市芜湖县新区，东侧和嘉中央城、南侧为书香名第住宅小区、西侧为芜湖南路、北侧为湾石路，与项目一路之隔的即是芜湖县政府。二、项目概括概括：本项目位于安徽省芜湖市芜

2、湖县新区，东侧和嘉中央城、南侧为书香名第住宅小区、西侧为芜湖南路、北侧为湾石路。拟规划建设用地性质为：商业金融业用地；拟规划建设用地面积约：42891平米，皆在打造集宾馆、娱乐、休闲、餐饮、文化、健身、购物、高档住宅于一体的旗舰级城市综合体，成为当地的标志性建筑群体。为积极响应这一重要特征，成为本项目的挑战。我们以标志性建筑与标志性区域共存的理念来实现这一目标。43000平米的购物中心、近300米的东西向展开面，形成一纵一横的天际线特征。在纵向体量上，我们追求标志性建筑，在横向延展上打造标志性城市中心。经济技术指标：占地面积：70亩建设用地面积：42891平米规划总建

3、筑面积：117160平米2地上建筑面积：90160平方米1.百货面积：35000平米2.家电面积：3000平米3.影院面积：3000平米4.综合步行街面积：36000平米5.超市面积：2000平米6.室内交通面积：11160平米地下建筑面积：27000平米（计算容积率面积：7500平米）1.机动车停车：7000平米；2.非机动车停车：3000平米；3.设备用房；2000平米；4.地下超市面积：15000平米容积率：2.3绿化率：10%建筑密度：55%业态组合及分布：停车位：590个（地下停车位：200个；立体车库停车位：240个；屋面车位：150个）三、项目SWOT分

4、析优势：1.区位优势——项目位于芜湖县新城区与老城区的交汇处,未来城市框架构成之后将会是芜湖县的城市中心。2.政务优势——周边拥有芜湖县政府及其他政务办公中心等，具有浓厚的政务气息。33.资源优势——项目周边拥有几大高档住宅小区，坐拥庞大的客群及消费潜力，给本项目后期的商业运营奠定基础。4.交通优势——项目位置城市道路宽阔、与高速及市区街道紧密相连，且已开通1路等公交线路。5.发展优势——芜湖县城市发展向东南方向拓展，本项目处于新老城区的交汇口，未来的发展潜力较强。6.教育配套优势——旁边设有实验小学，芜湖县一中、芜湖双语学校、银行、宾馆等，优良的配套设施给本项目成为

5、芜湖县商业新中心的前景奠定基础。劣势：1.项目目前规划为纯商业，根据周边住宅物业销售利好可以看出，此区域住宅物业极受到芜湖县消费人群的偏好，因此建议增加住宅类物业。2.项目周边再无其他商业业态，且该区域属于新城区，商业业态的培养需要时间。3.项目目前存在拆迁工程，是否会因拆迁对本项目正常运作造成工程影响。4.项目由于属于新城区，消费群体的聚集需要时间的积累，给本项目的招商带来一定的压力。机会：1.项目的各项指标及定位可以看出，本案是芜湖县大型“城4市综合体”项目，项目未来的升值潜力和商业价值等具有相当的市场竞争力。2.芜湖县商业中心目前主要集中在老城区，新城区随着各大

6、住宅项目的兴起，各项消费人群的聚集，城市化进程的发展和提高，必然会促使新的商业格局产生，而本项目正处于项目的新城区拓展中心，因此具有强大的商业发展潜力。3.各个政务中心、教育中心、商务中心、物流中心、住宅小区等逐步向新城区的迁移可以看出，未来芜湖县的新城市格局已经产生，必然给本项目的发展奠定硬件（建筑）与软件（客群）的基础威胁：1.芜湖县城市发展速度相对地级城市较为缓慢，项目未来的招商、运营及后期的经营等均具有一定压力。2.县城的整体环境决定市场需求，给项目未来的开发销售带来一定的阻力，需深度挖掘目标客群。3.房地产市场，特别是住宅市场政策打压较为严重，后期销售中可因

7、客户蓄水、成交率及银行按揭等因素影响项目的正常开发及销售进展。4.芜湖县在售楼盘中其“皖江大市场”、“苏皖大市场”均为商业项目，必然会对本项目的销售带来客源上分流，其“苏皖大市场”为63万平米商业项目包含“专业市场”5和“综合商业业态”，必然会成为本项目未来的竞争对手之一。5.芜湖县正在开发的商业楼盘中，其综合体量接近100万平方米。必然会导致客源上的分流、招商上的分流、投资客户资源的分流等，进而会给本项目后期销售、招商、运营带来一定的阻力。四、项目的区位优势项目位于芜湖县新城区与老城区的交汇处，北临芜湖县政府，拥有成熟、完善的政务配套机关。且随着城