翟明彦——鑫贵名苑——阶段性推盘策划案

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1、鑫贵名苑阶段性推盘策划案2012年11月河南.郸城目录国家的宏观市场状况郸城县简介及房地产的微观市场本案SWOT分析、产品深度剖析目标客群定位、宣传策略、蓄客策略4123在推盘之前，我们需要解决的问题！前言一个项目在取得销售成功的前提下，必须要准确的把握动态的市场，根据不断变化的市场去深入分析，寻找准确的切入点，方能在一场瞬息万变的市场中取得销售的成功。我们目前要解决的首要前提，就是对市场的深化分析。目前中国的宏观房地产市场是怎样的？从2011年下半年房地产市场受国家调控的影响进入低迷期以来，直至2012年8月房地产宏观市

2、场才有所好转。是什么让房地产市场有所好转——刚需的释放！但通货的现状出现进而限制了一批中低收入的刚需购房者。大环境下的房地产市场在2012年并没有价格的涨幅。多数地区的房地产市场出现了量价齐跌的现象（贵阳、芜湖、合肥等很多地区）。国家继续对房地产的宏观调控。住宅银行按揭贷款的审批难度大大提高，限制了购房户。多数刚需者在逐步改变对住房的需求程度，转变购房态度以租房为主。在目前中国房地产现状下如何挖掘销售？首先要明确现阶段的商品房购买客户是谁？这些购房客户都活动在什么地方，如何捕捉到他们的信息？如何通过有效的媒体宣传，让以上购

3、买客户获取楼盘的销售信息？如何利用媒体信息的内容吸引客户？这些购房客户最关注、最关心的是什么？购房后如何保证其按揭办理的顺利，开发公司资金的快速回笼？以上问题将是我们需要解决的重要课题！郸城县简介在了解宏观房地产状况后，我们应回归到本案自身当中。首先我们要了解本项目所在城市的各项经济情况及发展趋势。郸城县位置：位于河南省东部，北依鹿邑县，西连淮阳县，南接沈丘县，东南和东部与安徽省界首市、太和县，亳州市为邻。辖区拥有8镇11乡3个办事处和1个工业区(汲冢镇、宁平镇、宜路镇、南丰镇、吴台镇、钱店镇、石槽镇、白马镇、城郊乡、双楼

4、乡、胡集乡、汲水乡、虎岗乡、巴集乡、东风乡、张完乡、丁村乡、李楼乡、秋渠乡、新城办事处、洺南办事处、洺北办事处、东工业区)，总面积1471平方公里，人口131万。郸城县是农业和人口大县，也是省级贫困县。2010年，全县生产总值完成137.32亿元，农民人均纯收入4508元，城镇居民人均可支配收入12222元。郸城县经济分析通过对郸城县各客观资料进行了解，我们可以知道，当地的经济收入水平相对其他县级地区来说还是较低的。从人口（131万）去分析，我们可以知道，当地的住房需求相对来说较强，同时也迎合了国家的城镇化进程发展，给房地

5、产带来了机会。从人力资源去分析，郸城也是外出务工大县，因此部分人才的流失和资金与投资的带回是必然的。综上所述我们最终得出：郸城当地的经济相对滞后，因此商品房的价格攀升受到了的限制。但当地的人口奠定了一定的商品房购买力，购房需求较强。所以在合理定价的基础上，郸城的房地产需求还是很强的。郸城县的微观市场银行贷款近两年银行对房地产的按揭贷款审核、房款难度提高，阻碍了房地产商的资金回笼。国家调控国家对房地产市场的宏观调控，影响了房地产的发展。刚性需求目前住宅市场主要是刚醒需求的客户，因此销售量大大降低（投资客群流失、限制多套房业主

6、购买、房产价格不涨等）当地的经济当地居民的经济收入较低，房地产的投资能力相对较弱。通过以上4个主要因素分析，郸城县房地产市场与国内其他县级城市的情况一样。对以上资料分析之后，我们下面要做什么？我们将回到项目本身——SWOT分析中国房地产宏观市场郸城县简介郸城县微观市场本项目SWOT分析SWOT分析，也叫做优劣势分析。目的是通过对本项目的深入分析，进一步了解本案在当地房地产市场中存在着什么样的竞争力与劣势，并提炼项目本身的核心卖点及价值！通过扬长避短的营销策略，锁定目标客户，达成理想销售目标。1、地段优势：位于人民广场旁。2

7、、规划优势：位于城市规划发展的趋势方向。3、开发优势：目前已进入2期。4、景观优势：西侧有河流，未来小区落成后将是一个自然景观。5、天然温泉到达各户。1、住宅的面积较大，对销售有一定压力。2、西北侧有临时垃圾站，影响其销售。3、项目旁边商业氛围不浓，影响商铺销售进展。1、城市人民广场旁边，绿化及景观较好。2、城市向南发展，本案位于城市南侧。3、项目开发顺利，销售情况良好。1、环境因素，西北侧的垃圾站会影响销售及居住。2、未来当地其他住宅楼盘的入市，将会分流一定的客户。优势劣势机会威胁本案产品深度分析面积较大（141平米）；

8、购房门槛较高。刚需客群所需面积一般在（80--110平米），产品与客户需求有差距。格局问题：一拖三商铺市场上较为少见，产品竞争力太弱，3层价值较低。面积较大，增加了销售的难度，提高了客户投资的门槛。近期计划所推出的物业为本案二期项目，为了在推盘过程中达到理想的销售目标，现对即将推出的二期物业进行深度分析