产业地产视角下工业园区开发运营模式研究

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1、理论探●基特征“第三代”工业园区开发模式在园区开发运营过程中呈现出“四化”特征，即：企业化主体开发、专业化运营管理、模块化增值服务和契约化动态调控。企业化主体开发。“第三代”工业园区开发改变了传统政府主导的模式，其主体主要是工业地产开发运营商，工业园区成为运营企业的“核心产品”，运营商将按照市场化运作的方式对园区地块进行统筹规划、统一开发、整体建设，充分发挥企业的能动性和积极性，实现园区价值的持续提升。专业化运营管理。“第三代”工业园区开发模式强调专业化，工业地产商将组建专业化的开发运营队伍，构建完善的运营组织

2、架构，能实现人才队伍动态优化、管理理念的及时改进、服务内容的应时调整。从根本上解决了政府运营管理人员少、专业化程度低、企业需求响应滞后等诸多问题。模块化增值服务。“增值服务”提供是“第三代”工业园区开发模式的最鲜明特征。运营商将按照企业的需求将服务内容分为若干模块，如物业管理服务、融资担保服务、企业咨询服务和人力资源服务等。运营商将以专业经营或者专业服务外包的形式与人驻企业需求实现全面对接和即时响应，使企业不出园区便可以解决所面临的服务需求问题。契约化动态调控。“企业契约”是以“第三代”模式开发运营的工业园区实

3、现有序经营和持续提升的重要支撑。园区运营模式实质上依托于运营商与入驻企业问的契约关系(协议、合同等)。特别是通过前置的契约约定，能够建立起企业退出、优质企业进入的动态调控机制，从而能保持园区持续发展的活力，实现企业“进退有据”，资源“优化配置”，减轻了第二代工业园区开发模式下园区业态调整的高成本压力。理塞俭值“第三代”工业园区开发模式以园区开发运营商为纽带，形成了政府、开发运营商、人驻企业的不同利益相关者的有机联系，解决了政府的困难，满足了入驻企业的需求，实现了开发运营企业的持续发展，从而达到了园区价值共享，三

4、方共赢发展。政府角度的价值。一是降低了政府在园区开发前期的投入。“第三代”工业园区开发模式中，工业地产开运营商通过多元化的融资，进行大规模的前期资金投入，对园区进行整体规划与开发建设，这不仅缓解了政府在园区前期开发的资金压力，而且降低了政府园区开发的投资风险。二是缓解了政府的招商压力。“第三代”工业园区开发模式把政府从繁重的园区招商压力中解放出来，开发运营商将通过高素质的招商团队拓展招商渠道，按照园区定位和产业方向，进行系统、灵活、专业的企业招商，制定详细完备的企业入园协议，并提供跟踪式入园服务，吸引适合园区发

5、展的优质企业资源。三是减轻了政府的管理服务压力。在“第三代”工业园区开发模式中，开发运营企业既是开发建设的主体又是服务提供的主体，改变了主体服务关系，从“政府人园企业”的“1n”式服务转变成“政府运营商一人园企业”的“1—1一”式服务，承担了以前政府管理服务园区的部分职能，减轻了政府管理服务的压力，提高了园区管理服务效能。提高了园区土地利用效率。对政府而言，土地的利用效率是实现园区规模提升，税收增长的重要着力点。“第三代”工业园区开发模式正是通过以租为主的运作模式和在企业准人和退出机制的合理设计．实现了园区企业

6、的新陈代谢，使得土地价值和利用效率不断提高。开发运营商的价值。第一，获取了长期稳定持续的投资回报。第二，拓展了众多专业化的业务领域。开发运营公司为园区企业提供融资、招聘、培训等专业服务的过程也是其拓展公司业务领域、提升公司服务能力的过程。围绕工业园区业务领域的多元化发展，将为公司在“工业园区”这一核心产品打造方面提供支撑，强化竞争力。第三，建立了与政府稳定的共赢合作关系。“工业园区”将政府与开发运营企业联系起来，形成了一种常态化的联系和合作关系。第四，以园区品牌拓展运营企业工业地产业务市场。成功的工业园区开发运

7、营，具有一定知名度的工业园区的打造，将成为企业面向全国工业地产市场拓展的无形资本和相对竞争优势，“塑造品牌，占得先机”将是开发运营企业需要着重考虑的战略问题。入园企业的价值。一是缩短了人园企业的投产周期。在“第三代”工业园区开发模式下。园区载体的统一规划建设，使得入驻企业可以直接使用现成的工业厂房等设施，极大地提高了项目落地速度，并在一定程度上解决了中小初创企业在发展初期因建设厂房等，造成资金占用较多，流动资金不足的问题。二是科接圈葡与生产力l2013-~l1月⋯整蔓墅塑一039—■论探索满足了企业多种个性化需

8、求。开发运营商根据不同人驻企业的需求，可以开发不同的“定制化产品”。三是提高了企业获取专业化服务的便捷性。“增值服务”是“第三代”工业园区开发模式的重要内容。包括融资担保、人员培训等在内的服务提供使人驻企业“足不出园”便可享受到跟踪式、全方位的专业化服务．这极大地降低了企业购买服务的搜寻成本和谈判成本，提高了企业的价值收益。四是降低了人驻企业与政府间的沟通成本。“第三代”工业园区开发模