罗兰贝格--中国房地产市场纵览.pdf

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1、罗兰·贝格国际管理咨询公司-房产行业全球决策者的杂志Mountingchallengesahead

2、ChinaneedstofindanewdevelopmentmodelSpecialeditionforCAIJINGforum

3、Tenindustryrevitalizationplanannounced

4、WhichindustrieswillbethenextenginestodriveChina'seconomicgrowthinanother30years?Wetellyouwhattowatchoutforandprovidekeyrecommendations中国房地产市场纵览前言

5、房地产业在中国国民经济中所占比例大，增长速度快，对相关产业拉动作用大，因此目前虽处于调整阶段，但其作为支柱产业的地位将长期保持不变。罗兰·贝格研究认为，从行业发展历程和未来趋势看，无论是作为使用品还是投资品，房地产都有着巨大的市场需求，而将潜在需求转化为实际增长的关键，在于理解政府针对这一与民生高度相关之产业的决策方向，及相关政策对房地产企业战略的影响，从而转换思路，获得新的发展动力。具体而言，针对住宅市场，政府未来的目标是要通过住房保障体系的建设，形成梯级化的住房消费市场，解决广大中低收入家庭的住房困难。而梯级化住房消费体系的构建将对中低档商品房市场形成强烈冲击，促使未来房地产企业的核心竞争

6、环节从土地、资金等的资源竞争，转变为品质、成本等的产品竞争。因此，未来房地产企业需要制定清晰的产品战略。产品标准化体系的建设是房地产企业未来的发展方向，这将大大提高产品品质、缩短建设周期、简化管理复杂度，为企业的长远发展打下良好基础。金地、万科等企业在上述几方面，尤其是深入研究消费者购房行为，实现产品精准定位以及质量——成本控制等方面已走在业界前沿。罗兰·贝格同时认为，未来十年内商业地产将是投资热点。商业地产的发展既是内需拉升的结果，又将反过来促进扩大内需，同时又因为政府区分调控的政策而与住宅地产形成互补，有利于企业分散风险。目前在商业地产领域，万达、茂业等企业已占据龙头地位，具有很强的示范效

7、应；但受制于融资瓶颈以及运营能力，目前国内类似的龙头企业尚屈指可数，而政府对REITs(房地产信托投资基金)的开放将为商业地产投资打开通道，必将推动商业地产市场的再次腾飞。1.中国住宅地产市场整体趋势分析1.1.中国住宅地产市场长期向好自1998年住房改革以来，我国房地产市场经历了十年的高速发展，整体市场规模加速扩大，房价与销售量双双迅速窜升。究其根源，国民置业的刚性需求和流动性过剩带来的弹性需求是促使我国房地产行业欣欣向荣的关键驱动要素。这同样也反映了房地产作为一种商品，在我国具有使用品和投资品的双重属性。作为使用品，房地产主要用来满足结婚生子等家庭形态变化所带来的购房需求、城市化进程带来的

8、初次购房需求以及城镇居民的改善性购房需求。其中，前两种需求作为刚性需求几乎不受经济周期的影响；而改善性购房需求相对而言更加具有弹性，或多或少受经济周期的影响。到目前为止，我国房地产市场还处于尚未成熟稳定的市场形态，国民的置业需求远未得到满房地产行业足。1998年至今，我国城镇人口的商品住宅累计新增消费只有43亿平方米。考虑到中国6亿的城镇人口规模，并按照国家提出的城镇人口住宅建筑面积发展目标（人均30平方米）来估算对于商品住宅的总需求量应该在180亿平方米。这样看来，43亿平方米的面积增量仅满足了商品住宅总需求量的24%。可见，作为使用品的房地产在未来仍有强劲的刚性需求。除了使用品这一属性，

9、在房地产的稀缺性、消费者的刚性需求加上中国有限的投资渠道共同的推波助澜下，房地产在中国不仅仅是一种使用品，更被热捧为一种投资品，而投资行为的进一步发展演变就不可避免地成了投机行为。作为投资品，对于房地产的弹性需求带动了我国房地产资产价格的快速上升，刺激了我国房地产市场的繁荣。弹性需求主要包括外资热钱以及国内企业和居民的投资。一方面，与欧美日等成熟市场相比，中国房地产价值处于相对低估的水平，再加上人民币的相对低估导致大量外资热钱流入用于购买中国房地产资产。另一方面，中国经济的迅猛发展加上收入的分配不公，使得大幅增加的私人货币收入集中在少数有钱人手中，刺激了这一群体对房地产资产的投资需求。而在资金

10、成本较低、投资渠道狭窄的环境下，有些国内企业也参与到房地产市场中，从而加速了市场泡沫的积聚。中国的房地产市场到目前为止主要经历了两个阶段。1998-2007年，房地产行业处于高速发展期，销售量与房产价格齐头并进；到了2008年，受到国际金融危机的影响，外资热钱的投资活动明显减弱加上资产价格缩水给国内企业和居民带来的财富的缩水，大大减低了对于房地产的弹性需求。然而，由80后结婚生子高峰、城市化形成的