立丹行河南禹洲地块项目前期策划及产定位建议提案.pdf

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1、禹洲集团2009G11地块（BRT项目）提案⊙立丹行机构⊙2009.07【写在前面】BRT商品房项目运作的先行者和探索者本案作为第一个BRT商品房项目，其运作具有不同寻常的探索价值和意义。无论从前期的项目定位、项目规划，还是从后期的营销推广销售上看，都将面临不同于一般商品房项目的特殊性。如何尽快认识这些特殊性，并利用好BRT这个新兴的巨大资源，对项目发展商来说是一个挑战，也是一个难得的机遇。禹洲集团作为这样一个特殊项目的发展商，未来将扮演起BRT商品房项目运营先行者和探索者的角色。【核心导读】第一部分项目及市场分析【一】【二】【三】地块现状分析市场竞争格局分析项目SWOT

2、分析◎地块区位特征◎全市市场概况◎SWOT分析◎地块交通状况◎小户型市场情况◎地块相关配套◎区域市场情况◎地块相关指标◎全市保障房情况◎小结◎我们的市场机会第二部分项目定位建议【一】【二】客户群定位产品定位及建议◎竞品客户群情况◎产品定位◎项目客户锁定◎价格建议第三部分项目营销推广【一】【二】项目形象定位项目营销策略思路◎项目形象定位◎营销目标◎项目案名建议◎营销推广节奏◎营销总体策略◎项目主题推广语◎费用预算第一部分项目及市场分析【一】【二】【三】地块现状分析市场竞争格局分析项目SWOT分析◎地块区位特征◎全市市场概况◎SWOT分析◎地块交通状况◎小户型市场情况◎地块相

3、关配套◎区域市场情况◎地块相关指标◎全市保障房情况◎小结◎我们的市场机会首先，让我们先来认识一下这个地块？【一】项目地块分析◎地块区位特征◎地块交通状况◎地块相关配套◎地块相关指标◎小结地块位置本案地块现状分析岛内中心区区域位置：地块位于本岛几何中心区，隶属日渐成熟的莲前-瑞景板【一】块，东向紧邻瑞景-加州商业广场；地块现状分析西接卧龙晓城等成熟住宅区；南靠集美大桥出岛方向云顶岩，北望出岛干道云顶中路。湖边水库片◎地块区位特征地块特性：包含BRT农科所枢纽站，区◎地块交通状况BRT上的住宅商品房项目，拥有家门软件园二◎地块相关配套口即BRT的交通便利优势。（差异化期◎地块

4、相关指标亮点）◎小结居住氛围：项目周边-莲前路沿线小卧龙晓城—莲坂方向区及配套均相对成熟，生活氛围浓加州城市广厚。卧龙晓城场瑞景生活区生活区望山景观：南靠云顶岩，拥有不错的山景资源。本地云顶隧道南环岛路瑞景商业广前埔生活区块场前埔—会展中心方向观点1：地块区位上存在一定优云顶岩BRT农科所势，具备吸引客源的地段条件。山枢纽站地块现状分析BRT轨道交通：BRT连接线地块位于BRT农科所枢纽站上，成为厦门第一个BRT上的住宅商品房项目，拥有家市中心写字楼【一】门口即BRT的交通便利优势。商务带地块现状分析（最具差异化的地块亮点）◎地块区位特征一期规划的5条BRT线路，纵◎地块

5、交通状况横沟通岛内外，大大降低区域界限。（BRT链接线）本地块◎地块相关配套所在地◎地块相关指标未来前景——BRT升级为轻轨◎小结所能带来的巨大价值。BRT轨道交通仙岳路传统交通：环湖滨北路岛金位于云顶路与滨北-莲前路的十字交叉口，占尽吕岭路干尚横贯东西、纵连南北之便利。路道莲交通体系发达完善，凭借“三横五纵”的交通优湖滨南路前大厦成道势，辐射区可延伸至全岛及岛外大部分地区；禾功路大云环观点2：BRT（未来轻轨）成为本案最具差异化的道岛顶亮点，交通优势弱化了区域的距离限制，极大了路路扩展了客源（周边片区及岛外）。本地块传统公路交通地块现状分析规划54班九年制学校（含地下停

6、车场）【周边现有配套圈】商业配套：东部瑞景商圈日渐成【一】熟，瑞景商业广场、加州城市广地块现状分析场商业氛围日益浓厚。项目周边配套圈生活配套：商业/生活/教育◎地块区位特征购物中心—沃尔玛、好又多大型+◎地块交通状况零售巨头，巴黎春天百货。◎地块相关配套银行—中信银行/中行/农行/工行/◎地块相关指标￥招商银行/建行◎小结本地块医院—金尚医院、前埔医院、其他医院分部￥加州城市广场酒店—光大商务酒店/牡丹大酒店￥￥市政—莲前街道办/洪文邮政局H教育配套：西林小学、莲前小H学、瑞景小学、逸夫中学￥瑞景商业广场沃尔玛/好又多规划中的54班九年制学校（在地巴黎春天百货块左侧不远处

7、）￥/银行；+/医院H/酒店；△/学校+☆/街道办地块现状分析【内部规划配套圈】【一】商业配套：枢纽站内，规划有约10000m2商业配套。另外，市政部分的2.4万地块现状分析m2公共配套，也可能还有商业部分。◎地块区位特征生活配套：项目自有配套圈◎地块交通状况生鲜超市—地块所在枢纽站内，规划枢纽站内规划◎地块相关配套有一个800m2的生鲜超市。1万平配套商业◎地块相关指标◎小结“一站式”生活区——衣、食、住、行一站式解决。观点3：内外“双层配套圈”成为本案的另一个重要亮点。内部自有配套，使项目形成一个相对独立的“一站式”生活区