梧州河西地块项目前期策划概念建议案

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1、梧州河西地块项目前期策划概念建议案二OO五年十一月二十二日专案目录一、市场分析二、项目分析三、消费者洞察四、定位概念分析五、建筑规划设计六、营销包装建议营销目标我们要让本项目成为梧州房地产的“地标”。我们告诉梧州市民什么是“未来生活典范”。我们要树立发展商在梧州的领导品牌地位。拒绝克隆与抄袭，创意就是一切一、市场分析——我们处在什么样的房地产市场中市场概括GDP发展情况几年来保持了同比10%左右的增长速度，经济运行整体较为平稳。市场概括第三产业增长最快，商业及服务业得到迅速发展固定资产投资受宏观调控政策影响，下半年将有上升的趋

2、势城市中心西迁河西土地供应大幅增长商业成多点状涣散发展经济及规划发展情况市场概括房地产供应情况单位：亿元万平方米05年将有较为庞大的供应量积累。市场概括05一季度市场销售数据类别2005年第一季度同比增长开发完成投资（万元）7854-58%销售面积（万/平方米）5.56+22.3%销售收入（万元）6863+28%预售面积（万/平方米）4.07+213.4%预售金额（万元）4728+164.3%空置面积（万/平方米）6.91-59.3%市场概括未来发展趋向预测市场细分，产品多样化趋势日益显著外来投资日益旺盛，市场竞争日益激烈商业模

3、式急待升级，商业地产充满机遇市场发展状况项目开发规模楼盘名称占地面积（㎡）升龙秀湾46667恒祥花园约13万星朗名都9.6万丰业·城中花园26666山水华庭40000国龙花园14500市场发展状况产品类型及户型比例分析市场主流产品仍然是以洋房为主。别墅产品有增长趋势，主要为联排别墅。90～140㎡需求上升个案分析发展商：中恒房地产开发有限公司位置：梧州市五丰大酒店旁规模：70亩类型：高层或小高层户型：二房/三房/四房面积：80平方米～150平方米均价：1980元/m²交楼日期：2005年12月升龙秀湾个案分析发展商：梧州市中恒集

4、团股份有限公司位置：梧州市大学路37号规模：约13万平方米类型：高层或多层户型：三房/四房面积：120平方米～160平方米均价：1980元/m²交楼日期：现楼，尾盘恒祥花园个案分析开发商：丰业集团规模：40多亩,共11幢类型：3幢高层/8幢多层户型：两房/三房/四房面积：110～150平方米,复式160～220平方米均价：1600元/m²-2100元/m²交楼日期：2006年6月丰业·城中花园个案分析发展商：广西众和房地产开发有限公司位置：西堤三路3号规模：4万㎡,共9幢类型：多层户型：三房/四房/复式面积：100～300平方米

5、均价：1700元/m²-2000元/m²其它：有会所,游泳池,健身房交楼日期：部分现房2006年6月山水华庭个案分析山水华庭预先建造的板式样板房个案分析发展商：梧州市盛泰建设开发有限公司位置：新兴二路龙山里规模：9.6万㎡,类型：多层/小高层/联排户型：二房/三房/四房/复式面积：80～300平方米均价：1900元/m²-2200元/m²其它：商业广场现状：部分现房星朗名都小结：大部分项目规模较小，规划简单、景观粗糙，且不断在克隆和抄袭。市场上大量充斥着形象较为一般的中档次楼盘。存在部分宣传推广较为系统的楼盘。发展商品牌整合能力

6、较弱。客户需求分析排位情况考虑因素第一位绿化生态第二位价格第三位设计布局第四位生活配套设施第五位地段第六位开发商信誉和实力第七位物业管理第八位交通消费者诉求分析客户需求分析居住区域选择居住面积选择河东35％河西65％客户需求分析居住产品类型需求收入水平分析二、项目分析——我们自己怎么样地理位置河东旧区河西新区河东区河西区本项目本项目地理位置项目周边分布有：市政绿化工程市政大厦市政广场市政府文化广场新迎宾馆市新工人文化宫市安全局景观资源市政工程“两馆一场”SWOT分析城市西移，本项目位处未来城市中心。两馆一场、沿江绿化景观带等市政

7、工程支持。位处西区，无需受洪水威胁。项目地块方正，开发规模大，可塑性强。优势观点：大部分优势与地理位置有关，充分发挥项目城市核心的优势是营销推广的关键。SWOT分析市政配套少，公共交通单调。周边商业气氛尚未成熟。地块被分割，增加开发难度。项目工期长，市场压力大。劣势观点：随城市发展以及与政府的互动炒作渲染，领导城西区域发展。精心设计、完善规划、合理开发、节奏控制别能降低项目自身的开发难度。SWOT分析整体商圈扩展，城西商业急需升级。“两馆一场”规划让本案成为行政新核心。目前梧州地产营销相当落后。机会观点：项目发展可以说是前路一片

8、光明，机会真的来了。SWOT分析市场供应量微微膨胀。项目区域将成为高尚住宅区，在售竞争对手不断在进步，未来潜在竞争难以预测。市民消费能力非常局限。威胁观点：领导市场便能避开竞争，针对推广选择高消费群体。三、消费者洞察——我们的房子卖给谁前期客户20%属首次置业，