安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告

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1、项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位物业发展建议营销推广策略经济效益测算1项目概况项目区位惠黎路孟山路本案洲际商城韩国城柳岸花明中城小区相山路本案位于淮北市主城区中心地带，北临惠黎路，对面为待建的韩国城，西靠待建的洲际商城，东、南面为老旧居民房。2项目概况周边配套孟山路商业街市实验高级中学惠黎路农贸市场淮北市火车站3项目地块用地为淮北制药公司仓库及金门宾馆，建筑物待拆迁，地块处于生地状态。项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71。项目分析项目现状4优势：三马路上，淮北市中心地段，地理位置

2、优越。周边各类配套成熟，购物、休闲、生活便利。交通便利，通达淮北各区域。开发商实力雄厚，是打造精品项目的保证。土地成本优势劣势：项目作为高层商住项目，入住条件上相比其他纯住宅项目存在一定劣势（煤气、使用年限等）项目物业形态及规模决定项目在居住环境等方面难以与其他纯住宅项目相比拟靠近铁路，影响居住品质。目前规划方案中的户型偏大，可能对未来销售产生影响周边为五金一条街，房屋多老旧，形象较差威胁：周边同质项目竞争激烈，韩国城、洲际商城等对项目目标客户的分流。项目启动晚于同区域同类项目，市场竞争压力较大。三马路虽然位于淮北市中心，但处于新旧城区交替处，区域认同度低于一马路、二马路。新城区大型住

3、宅项目对项目目标客群的分流。机会：本案在项目规划设计、户型设计、物业管理等方面有较大改善空间。淮海集团背景有利于项目在部分客群中快速传播知名度。宜商、宜住、宜投资的产品定位，有利于项目快速去化。周边商业氛围浓郁，有利于项目发展商业。周边韩国城、洲际商城将建，三马路气质正在改变，将比肩一马路项目概况SWOT分析SWOT分析5项目性质界定地块为商住用地，既可发展办公属性物业亦可发展居住属性物业！居住属性or办公属性？6推广难度开发商把控力客群选择面地段要求硬件配套要求开发商把控力：办公类物业开发属于房地产开发相对高级阶段，与住宅类物业相比，对开发商把控力要求更高。地段要求：办公类物业对地段

4、要求较高，一般集中在城市最中心区域，而住宅类对地段的要求相对较低。客群选择面：办公类主要面对商用客群与投资客群，相对于住宅在客群选择面上较窄。硬件配套：办公物业对硬件配套要求较高，基本均配有中央空调等，住宅类物业对硬件要求弹性较大。推广难度：办公类物业专业性强，对推广要求高，住宅类物业对推广要求相对较低办公属性物业开发难度高于住宅属性物业项目性质界定7项目性质界定推广难度两者要求皆较高，办公类物业在专业性方面要求的更高。硬件配套要求办公类物业硬件要求高、投入大，住宅类物业硬件要求相对较少。开发商把控力阳光地产缺少开发写字楼或相关物业经验，开发办公物业难度大于住宅类物业。客群选择面从淮北

5、尚未出现办公类物业判断，淮北商务人群较少，加之淮北投资客群较少，办公类物业相对于住宅类物业客群选择面窄。地段目前淮北尚未出现真正意义上的办公物业，依规律判断，办公应最先出现在一马路，本项目地处三马路，开发办公物业风险大于住宅类物业开发。结论：项目二更适合开发住宅属性物业.8本项目物业发展方向！具有住宅属性的物业！项目性质界定9项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位物业发展建议营销推广策略经济效益测算101、地段较为接近2、价格较为接近3、入市时段接近4、客户定位类似因此，将和协国际、韩国城、柳岸花明、名族大厦、金色云天、中央

6、花城、融华仕家、贰拾肆克拉等六个项目做为本案的主要竞争对手做出对比分析。竞争分析竞争项目锁定原则11竞争分析竞争项目指标对比楼盘名称楼盘位置建筑面积容积率建筑类型物业类型销售阶段开盘时间均价未来住宅上市量韩国城项目二对面8.19万㎡4.55高层购物中心、公寓式办公、住宅未售未定未定1万㎡柳岸花明三马路原木材公司6.41万㎡1.65多层、高层住宅、商业未售未定预计37006.41万㎡和协国际孟山路与古城路交汇处3.13万㎡/高层商业、办公、休闲、购物3-16层正在认购09.1052001.2万㎡名族大厦相山路与古城路交叉口东南2.7万㎡/高层/未售未定住宅4500起约2万㎡金色云天淮北市

7、新火车站广场52万㎡3.8高层都市综合体认购中年底住宅均价380032万㎡中央花城长山路与惠苑路交叉口西侧23万㎡2.13高层住宅、商业街区、写字楼三期在售08.5住宅均价3700约10万㎡融华仕家相山路与惠苑路交叉口3.6万㎡3.29高层多层住宅、商业、酒店式公寓基本售罄09.4均价4200无贰拾肆克拉相阳路与梅苑路交叉口3万㎡/高层住宅、商业未售09.10均价45003万㎡12竞争分析竞争项目指标对比主要竞争对手大多数目前还未上市，未来上市