安徽宝源公司颍上路项目项目前期定位策划报告

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1、=宝源公司颍上路项目项目前期定位策划报告呈送：安徽宝源房地产开发有限公司编撰：北京伟泽基业地产机构策划部日期：2007年1月10日==目录一、地块总规1.1.1地理位置1.2.1项目概况1.3.1项目规划延展二、项目整体定位2.1.1项目形象定位2.1.2项目市场定位2.1.3目标客户群定位三、社区规划3.1.1地块总体规划3.1.2景观规划3.1.3物业管理的建议3.1.4小区智能化四、A组团营销定位4.1.1产品定位4.1.2形象定位4.1.3营销推广定位4.1.4生活方式定位==一、地块总规1.1.1地理位置1.区域划分的标准本项目地块在

2、行政区属上属于庐阳区。本项目所在的区域位于庐阳老城区的北侧，与老城区一河之隔。由庐阳区的海棠街道、杏林街道、亳州路街道和双岗街道组成，项目所在区域为庐阳区的人居集中版块。现阶段，已建和在建的小区达数十个，区域内酒店餐饮、休闲娱乐场所及企事业单位较多。2.北环板块（以下简称北区）北区地理范围为以环城河以北，板桥河以西，南淝河以东，围和起来的区域范围，区域东接瑶海区，西连蜀山区，紧邻老城区。北区，地处合肥北环，交通便利、生活配套已经十分完备，在居住北移以及及格大盘入主的引导以及市场力量的推动下，以房地产业为主要推动力量的区域经济获得了快速发展，区内

3、住宅项目林立，房价则是稳中有升，2005年以来大型零售业巨头也开始纷纷进驻北区，住宅与大型商业的共舞局面预计将会进一步完善区域的居住功能，并将有力推动区域房地产业的进一步快速发展。北区——一个相对完善的老居住城区为区域主打。l交通及生活配套==区内道路纵横交错，交通十分发达。区域内交通网络呈“井”状布置，南北向的有荣事达大道、蒙城路、合瓦路、颍上路、界首路和亳州路等，东西向有北一环路（濉溪路）、北二环路（砀山路）、凤台路、临泉路、固镇路、茨河路、义井路和五河路等。其中蒙城路和荣事达大道均在合肥市“十一五”重点建设的九条主干道之列，临泉路道排工程

4、正在进行。东向：凤台路、临泉路和濉溪路连接着新站区的站前路、凤阳路，使本区域到火车站所需时间不超过20分钟，出行十分便利。西向：濉溪路、临泉路和北二环路分别与合作化路、潜山路和环湖东路相接，加强了与城市西区的连接。南向：蒙城路和荣事达大道连接长江中路、直达市中心，有效导入市中心人流、车流。北向：合瓦路和荣事达大道连接庐阳产业园、直通长丰，使市区与城市外围紧密相连。l环境及配套到达市区，近在咫尺。分布有北环绿化带、森林公园以及大型水库，自然资源较为贫瘠。教育配套：合肥市新庄小学与项目仅一墙之隔，藕塘村幼儿园距项目仅100米，濉溪路第一小学、寿春中

5、学、庐阳中学、合肥市26中至本项目均不到3000米的距离。医疗卫生：距本项目100米有合肥青年医学会庐阳社区的门诊部和藕塘村卫生室，乘车5分钟便可以到达濉溪路上的合肥市长城医院或东边的杏林医院、惠恩医院。沿蒙城路向北步行约10分钟亦可达市城建医院。商业设施：本项目周边目前无大型商场超市,东向蒙城路沿线有酒店、大型购物商场（北京联华）和农贸市场（固镇路上）；南边紧靠项目配有小型农贸市场；沿颍上路南行10分钟到濉溪路（北一环路）上，酒店餐饮、商场和休闲娱乐等商业均比较齐全。l发展规划根据合肥市总体规划和北移东扩的城市发展战略，城市重心将向南转移。其

6、中，北部将以交通建设和居住老城区发展为重点，依托商贸物流、==教育文化、高尚住宅开发等产业，形成环境优美、设施完备、功能完善的合肥北部城区。l项目周边概况【区域景观】区域内缺乏大型的公园、广场类的公众休闲娱乐场所。但由于周边住宅小区多数为新建社区，社区内的景观相对较好。【周边环境】就项目周边环境而言，由于不处在城市交通主干道上，相对汽车噪音污染、灯光污染和粉尘污染较少。而项目东、南两个方向基本都为住宅社区，因此不会给本项目带来太大的影响。西、北方向为安徽钢材中心批发市场，因其不属于加工型企业，亦不会带来太大的空气污染，但是大型运输汽车的频繁流动

7、会在一定程度上影响本项目的外围环境。若该项目在建筑设计和建筑材料的使用上做一定的处理，则可避免对本项目建成后小区居民的居住质量造成一定的影响。3.区域分析总结u物业规模：本案所属区域——颍上路区域的房地产市场在售个案项目多以小区模式开发，以住宅为主，辅以配套社区商业。社区规模以适于管理的中等规模社区为主，总建面集中在8万-23.2万㎡之间，占总量的39.38％；区域内仅有两个社区规模较小，远低于10万㎡（如：富源小区仅为2.3万㎡、正丰苑仅为3.5万㎡），占总量的2.07％；另有两个规模较大的社区（上城国际达114万㎡、金都华庭50万㎡），占总

8、量的58.55％。随着区域房地产市场的发展，加上政府土地政策的限制，未来该区域内将很难再有总建面超大的项目出现；但是随着小高层、高层住宅的发展，个盘的