鸿荣源项目前期策划报告(初稿)

《鸿荣源项目前期策划报告(初稿)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、鸿荣源香蜜湖项目前期策划报告内部资料注意保密鸿荣源”香蜜湖地块项目--------前期策划报告目录第一部分：香蜜湖片区市场综述…………………………………….3一、片区概况二、片区市场现状三、片区重点项目分析四、片区市场趋势分析第二部分：项目现状及优劣势分析…………...………………………19一、项目现状二、项目优劣势分析第三部分：项目竞争分析……………………………………………...23一、项目片区竞争分析二、项目其它竞争分析第四部分：项目客户群体分析………………………………………...29第五部分：项目定

2、位…………………………………………………...34一、主题形象定位二、产品定位三、价格定位四、功能配套定位第六部分：推广策略………………………………………………….61第七部分：金地置业成功操作经验…………………………………..71附：有效客户调研表………………………………………………….7676深圳市金地置业顾问有限公司鸿荣源香蜜湖项目前期策划报告内部资料注意保密前言尊敬的“鸿荣源”发展商，很高兴能有机会介入贵司香蜜湖地块的前期策划事务，我们将非常珍惜这次良好的合作契机，尽最大努力通过这次的机会争取与贵

3、司建立良好的合作；由于时间仓促，本次策划报告中可能有不尽之处，希望见谅，我司将在以后的合作中即时进行完善。成功的营销应从好的产品开始。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种新的、贴近人性需要的生活追求。本项目首先是一个纯自然、大型生态休闲公园；社区的生活方式应是田野式的、缓慢的、人文的、手工业式的、含情脉脉的、具有亲密邻里关系的生活方式；项目的主题是生态、环保、健康、运动、休闲、野趣、人与自然的和谐互动；项目的客户将主要来自深圳特区以内，香港外销可作适当补充，本建议书为前期策

4、划建议书，共分为八大部分（见目录）。主要谈了关于市场、定位、产品及一般性的销售建议，在双方意向确定后，我们将根据产品和面临的新市场形势提供详细的策划报告及推盘执行计划等。本报告为前期策划建议书,在报告中我们着重谈了关于项目的客户、形象定位、价格与支撑及关于物业主题在项目中的体现等,由于时间匆忙不尽之处敬请见谅.76深圳市金地置业顾问有限公司鸿荣源香蜜湖项目前期策划报告内部资料注意保密第一部分：香蜜湖片区市场综述一、片区概况：香蜜湖原名“香茅湖”，早期是一个大水塘，因地理位置优越，交通方便，引来外商兴建度假

5、村，改名为“香蜜湖”。福田香蜜湖片区，范围是北环以南，深南大道以北，以水上乐园和香蜜湖为中心，辐射景田和农科中心，是福田中心二级辐射区域。依据用地性质，片区主要功能定位以住宅为主，同时兼顾商服业与旅游业的发展。76深圳市金地置业顾问有限公司鸿荣源香蜜湖项目前期策划报告内部资料注意保密在深圳城市中心西移过程中，由于受中心区辐射效应的影响，其周遍物业市场呈逐步升温之势，房地产发展尤其住宅物业的发展日趋火暴，而香蜜湖大社区做为新市中心的二级辐射区优美的环境，高档的配套设施，使得发展潜力日益彰显，应此香蜜湖大社区

6、做为新型开发区域现以掀起房地产开发热潮。片区香蜜湖度假村81年开始兴建，片区建设主要以宾馆和旅游项目为主，因片区内拥有良好的自然环境和地理优势，能为人们提供较好的居住环境，伴随着深圳地产的发展高档高尚社区已成为该片区的发展主流。二、片区市场现状1、片区配套情况：★娱乐休闲配套高档化，平民娱乐不足：香蜜湖度假村、深圳高尔夫球场、观光农场、植物园、德式堡、天主圣安俱乐部、水上乐园、国际网球俱乐部（拟建）和安托山绿林。★学校的数量和质量均不能满足高档住宅片区的要求：高级中学、小学、国际幼儿园、特发幼儿园；★商业

7、服务等配套严重缺乏：山姆会员店、景田邮局、深圳发展银行；友谊医院；★四通八达的市政干道和公共交通缺乏，给居民带来了噪音及出行不便干扰76深圳市金地置业顾问有限公司鸿荣源香蜜湖项目前期策划报告内部资料注意保密：环香蜜湖片区社区交通干道十分发达，南北向干道有香蜜湖路、香梅路、农林路，东西向干道有深南大道、北环路、莲花西路、红荔西路，整体交通路线规划发达，但同时破坏了整个片区的整体性。随着的片区的开发进程，干道车流量日益增多、片区居民受噪音干扰和穿梭于市政大道安全性的威胁会进一步加大，从而影响了片区居住环境。另

8、外由于交通主干道较多，分割了片区的整体性，对统一片区整体形象提高难度，既不方便政府监控和管理，又容易造成发展上的各自为政，对于消费者，由于主干道间隔，很难将项目和整个片区一起看待。同时该片区目前公共交通偏少，仅有9路大中巴穿与市区连接，交通问题是片区配套中的突出缺点。从上述情况，本片区的配套呈现休闲娱乐设置档次高，生活配套缺乏的特点。以上的配套情况，要满足占地517.65公顷以居住为主高级生活区的需求，从量和质上都显得很不匹配