西安融侨紫薇馨苑营销策划提案.pdf

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1、上海房屋销售集团西部西安项目组融侨紫薇馨苑云满庭c区营销策略执行报告-1-上海房屋销售集团西部西安项目组报告结构第一部分市场竞争分析4.1项目营销总策略4.2销售执行策略1.12006年周边市场竞争形势分析4.3销售价格策略1.2竞争对手推广主题4.4企划执行策略1.3竞争对手营销策略分析第五部分营销实施方案第二部分客户分析5.1云满庭.融侨紫薇馨苑工程进度与营销总纲图2.1目标客户构成比例分析5.2云满庭.融侨紫薇馨苑销售进度总纲图2.2目标客户特征分析5.3云满庭.融侨紫薇馨苑营销活动总纲5.4各阶段营销细节第三部分项目分析

2、3.1项目SWOT分析附件1：融侨紫薇馨苑2期云满庭融侨紫薇馨苑放号认3.2项目产品定位卡活动方案3.3项目形象定位附件2：有关云满庭c区看房通道及样板房包装方案建议3.4项目推广案名第四部分项目营销策略-2-上海房屋销售集团西部西安项目组第一部分客户分析1目标客户构成比例分析企业中高层管理人员和中高层技术人员；主力中小私营企业主，辐射周边各城镇客户小私营企业主政府公务员、大学教授、医生等从业人员辅助客户群投资客外来偶得人口比例：约15%2目标客户特征分析2.1主力目标客户：-3-上海房屋销售集团西部西安项目组企业中高层管理人员

3、：*40岁以上，受过良好的教育、收入水平较高且稳定；*拥有一定的积蓄，事业发展前景看好；*二次或三次置业为主，购买三房、四房户型为主；*关心子女未来的教育问题；*追求高品质生活，有小资生活情结；*是城南区域最具潜力的目标客户群之一。中小私营企业主：*年龄在30岁-45岁左右居多，多年从事经商和办厂，经济实力雄厚；*有私家车，活动半径大，对交通配套要求相对较低；*家庭人口普遍较多；*置业倾向四房大户型；*有多次置业经历，对产品挑剔，注重个性和附加值，不急于作出购买决定；政府公务员、大学教授、医生等从业人员*文化层次高，容易接受先进

4、的居住文化和生活方式，对生活的质素要求较高*年龄30-45岁之间，经济实力较强，收入稳定，购买能力强。*重视子女的教育问题；*要求生活配套设施全，交通便利，对涉外交通比较依赖；-4-上海房屋销售集团西部西安项目组*普遍喜欢购买三房、四房户型。*喜欢大型成熟社区生活；注重社区的安全性。*2.2辅助目标客户投资者*看重片区价值和升值潜力。多年投资经验，经济实力强；*看好区域大社区可持续发展前景；*倾向购买两房、小三房户型。外来偶得客户*外地来西安投资，看重西安房价升值潜力。-5-上海房屋销售集团西部西安项目组精准的定位对于任何一个房

5、地产项目推广而言是至关重要的。在确定了整体定位的基础上，进行有效的策划与推广，最终有效完成产品品牌的建立与市场去化的完成。第二部分、市场定位¢市场定位目标西安高品质大盘标榜标榜：说明项目推广所树立的品牌和在消费者和业界口碑传播达到的程度。高品质：项目地段、规划、园林、户型、配套经过有效整合之后所形成的价值最大化。大盘：项目占地区400亩，建面近80万平米，体现开发商的实力和项目开发的规模¢市场形象定位-6-上海房屋销售集团西部西安项目组愿景之城、进化生活阐释：良好的区位优势、优良的户型、完善的小区配套这些项目的核心价值是支撑项目

6、市场形象定位的三个支点。加上高品质的建筑施标准、高级别的综合配套建设，高素质的物业管理，配备可视对讲门禁系统，网络化、有线电视、管道燃气、24小时中央热水系等规划细节处理，项目本将成为，高尚成熟的富人社区，是名流新贵的理想家园，是为消费者之愿景之城。而项目内各种配备的升级，也使业主的生活得到进一提升，是为为消费者进化生活。3、3产品的总体定位根据以上产品核心值和产口定位得出：¢产品的定位打造西安消费者心目中的理想型居所——适合自己产品的才是理想中的产品说明：1）、项目区位优势是消费者心目中所向往的2）、项目的规划是适合消费者消费

7、心理的3）、项目的户型设计是符合消费者要求的-7-上海房屋销售集团西部西安项目组4）、项目的小区配套是人性化的5）、项目的教育设施的配制是能满足消费者对下一代能接受好的教育所渴望的。¢定位依据（1）、市场依据1）、西安房地产市场缺乏规划较好而户型适中的中高档级产品。这样本项目提供了一个市场空白点。2）、西安消费者较为理性的购房观念使项目产品的设计必须符合他们的消费观念。（2)、产品依据（1）项目具有较好的区位优势，这是支撑项目的作为理想型居所的前提。（2）项目户型设计不求大，面积偏小，符合西安消费者实用紧凑的要求。（3）在园林规

8、划上突出了人性化的特点。（4）项目引入强势教育品牌进入，符合西安消费者教育好下一代的渴望。3．4．产品建议（1）．关于产品本身建议¢户型建议（具体建议另案）-8-上海房屋销售集团西部西安项目组¾客厅和主卧进行全景观处理。¾入户花园设计¾错层设计¾主卧带卫浴¢商铺