上海房地产市场研究报告(2003年4季度).pdf

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1、发布时间：2004-1-25上海房地产市场研究报告（2003年4季度）北北北京京京华华华灵灵灵四四四方方方投投投资资资咨咨咨询询询有有有限限限公公公司司司上海房地产市场研究报告2003年4季度上海房地产市场研究报告摘要2003年，上海房地产投资增长加快，市场供需总量相对均衡，商品房市场继续升温，各项指标均创新高。商品房价格已经超过北京，涨幅高达24%，但土地交易价格涨幅不高，低于全国平均水平。研究表明，在中国主要大中城市，上海住宅和办公楼的开发投资潜力在主要城市中名列第一，商业用房列第二。对于未来一年的上海房地产市场，我们认为郊区化趋势将更加明显

2、，土地供应量将进一步增加。普通价位商品房和中低价商品房将成为未来楼市供应的主流。写字楼市场将平稳上升，需求持续看旺，商业地产也将呈现供需两旺的局面。由于政府的宏观调控和市场的自我调节，上海房价在新一年的涨幅会受到明显遏止。对于空置率及房地产泡沫，上海市商品房的空置量近年来一直处于下降趋势。考虑到市场上出现了大量的投机行为，不能因为简单的空置率下降而忽视潜在的风险。住房价格收入比是衡量居民住房可支付性的最常用指标，根据我们的研究，上海的住房价格收入比一直偏高（10到11.5之间），远高于同期全国水平，2003年住房价格收入比进一步升高。根据清华大学

3、房地产研究所进行的研究，2003年上海市住宅价格中新出现了超过20%的泡沫成分。由于需求旺盛，2003年上海市的商品房空置面积和商品住宅空置面积得到了进一步的下降。根据我们对上海房地产市场价格指数和其它城市类似发展周期的房地产市场价格指数比较，我们认为近期上海房地产市场并没有显示非常值得警惕的投资风险。北京华灵四方投资咨询有限公司第2页共49页电话：(8610)51663150上海房地产市场研究报告2003年4季度目录摘要...............................................................

4、...................................................................................2第一章上海房地产市场运行综述.................................................................................................5第一节房地产开发........................................................................

5、.........................................6第二节土地开发及购置.........................................................................................................8第三节房地产租售市场分析...............................................................................................11一、商品住宅市场.

6、........................................................................................................11(一)供应................................................................................................................11(二)价格..............................................

7、..................................................................12(三)需求................................................................................................................13二、存量房市场..................................................................................

8、...........................14(一)供需综述................................