香域蓝山商网营销策划报告.pdf

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1、香域蓝山商网营销策划报告香域蓝山商网营销策划报告第一部分市场分析铁西区域随着住宅项目的如火如荼兴建，区域内的商网供应量也有了较大幅度的增加，社区商业作为基础配套型商业，正在铁西区逐步发展起来，我们通过对项目周边乃至铁西区商网的研究分析，站在市场的角度对香域蓝山商网进行整体定位、价格定位以及营销推广战略制定等工作。市场调研对象为：假日蓝湾、亚美利加、梦想之约、富海铭尊、富云新都、黎明·西部风情共计6个项目。一、整体市场分析1、沈阳市商网分析近年来随着沈阳市房地产项目的大规模开发，商业网点供应量及销售量也随

2、之增加，整体市场呈现上升趋势。销售量9070%78.168057.14%60%68.270.869.777050%6040%5043.430%4020%10.40%3010%3.81%200%-10.73%10-10%0-20%2008年1～2004年2005年2006年2007年9月销售量（万平方米）43.468.270.878.1669.77增长率57.14%3.81%10.40%-10.73%第1页香域蓝山商网营销策划报告¢自2004年以来，沈阳商业网点市场整体销售量呈现上升趋势，尤其是2005年

3、增幅达到57.14%；¢2005年之后，年销售量均在70万平方米以上；¢2008年1～9月份商业网点销售69.77万平方米，预计全年销售量将创新高；¢可见，近几年沈阳商业网点的市场需求量逐年递增。销售均价5400533710%8.74%526852348%53006.73%6%52004%51002%5000490849040%-1.29%4900-2%4800-4%4700-6%-6.91%4600-8%2008年1～92004年2005年2006年2007年月均价490853375268490452

4、34增长率8.74%-1.29%-6.91%6.73%¢近几年销售价格出现一定波动，整体价格基本维持在5100元/㎡左右；¢随着房地产项目开发逐渐向城区外延化，导致商业网点的整体价格会有一定程度的下降；¢综合商业网点整体市场的价格上涨趋势以及项目外延导致的低价网点增多等因素，使得近几年沈阳市商网的整体均价浮动不大。第2页香域蓝山商网营销策划报告2、铁西区域商网市场概述铁西区位于沈阳市西南部。随着区域整体规划改造、住宅市场的崛起等利好因素，致使铁西区商业网点的价值大增，备受购房者青睐。铁西商业网点面积（万

5、㎡）套数套均面积（㎡）可售网点66.23853171.85～10月销售网点12.3690178.2（数据来自新峰地产信息资源决策系统，数据统计截止至2008年10月31日）¢由上表可见，截止至2008年10月31日，铁西区商业网点仍有大量供应，累计可销售面积达到66.2万㎡，共计3853套；¢2008年5月～10月共销售商业网点690套，累计面积12.3万㎡，平均每套面积178.2㎡，月平均销售量2.05万㎡，与其他几区相比，铁西区商业网点销售量较大，销售量位于前列；¢可见，目前铁西区的商业网点销售情况

6、较为良好，但仍然有大量的新增供应及存量网点，造成市场竞争激烈的现象；¢本项目网点面积较大，远远高于171.8㎡的销售平均面积。第3页香域蓝山商网营销策划报告二、片区在售竞争项目情况1、选取项目说明纵向范围设定：北一中路与北四中路所夹中间区域；半径设定：1.5公里半径范围内；在售竞争项目：假日蓝湾、亚美利加、梦想之约三个项目。2、在售竞争项目图【在售竞争项目位置图】第4页香域蓝山商网营销策划报告3、各项目调研情况项目名称假日蓝湾铁西区北四路与卫工明渠交项目地理位置汇处建筑面积300000平方米建筑形态小高

7、层、多层装修情况毛坯商网0.5元/月,物业管理住宅1.0元/月绿化率35%小区内部配套:美容SPA，健身中心，快餐美食，社区医疗中心，室内游泳馆，室外游泳池，大型超市，室外篮球场，中小学:启工一校，启工二校，沈阳四中，沈阳市第36中学配套设施综合商场:乐购，家世界，铁西百货，陶林居医院:沈阳市八院，沈阳市九院交通:204、240、288、239、114、242总套数117套开间4.7米进深4.2米层高3.4米排风无排烟商网情况分析业态分布无规划售价(商网)8000元/平方米付款方式一次性全额付款优惠政策

8、95折销售率不足10%起价：4080元/平方米住宅销售价格多层：4500元/平方米高层：4300元/平方米项目地理位置较为偏僻,只有114公交车距离其较近.交通不够便利,虽紧挨着明渠,但明渠环境较差影响了该项目的整体环境。相关手续项目点评有问题。项目对面为宏伟金都项目，已经入住。该项目商网均为一层,面积80——150平方米,适合居民小区的商业经营.但一次性付款方式给销售造成很大阻力。第5页香域蓝山商网营销策划报告项目名称亚美利加沈阳市铁西区