商业地产租金管理作业指引.pdf

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1、版号：A/0租金管理作业指引页码：第1页共4页租金管理作业指引(主责部门：商业管理中心)编制日期审核日期审核日期审批日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人版号：A/0租金管理作业指引页码：第2页共4页1目的规范基准租金及其他商务条件的制定及确认流程，控制招商风险。2术语与定义无3适用范围公司所开发项目的商业用房基准租金及其他商务条件的制定、修正。4职责4.1商业管理中心4.1.1组织拟定《项目租赁初步决策文件》、《项目租赁决策文件》并报公司领导审批；4.1.2负责拟订基准商务方案并报公司领导审批；4.1.3负责对与主力店客户谈判中产生的商务条件调整进行上报

2、审批。5关键活动描述5.1项目租赁决策文件管理5.1.1项目租赁决策文件是公司控制具体商业项目总体收益指标的决策依据。依照公司领导指示，由商业管理中心牵头与商业管理公司共同制定完成，并报商业副总审核、总裁审批后生效。5.1.2项目租赁决策文件，分为《项目租赁初步决策文件》和《项目租赁决策文件》。5.1.3对于任何一个商业项目，在取得公司总裁审批的概念规划设计和主要经济技术指标后15个工作日内，由商业管理中心牵头会同商业管理公司共同完成《项目租赁初步决策文件》。5.1.4对于《项目初步租赁决策文件》中各业态的首年租金，要提供详细的测算依据。测算依据内容需要至少包括以下四

3、个方面：1）财务测算法：通过目标企业或者目标业态的至少3个代表企业进行现场考察，测算营业额，利用财务分析方法推导主力店可以承受的租金成本。2）交叉询价法：通过与目标业态的多个代表企业直接沟通，进行交叉询价，取得市场租金的上下限3）直接询价法：通过第三方直接调查项目周边目标业态的租金水平，作为市场租金的参考值。4）行业平均法：项目所在地区的目标业态的行业平均租金水平，作为市场租金的参考值。该数据可以来自该区域的行业研究报告，或者行业内有影响力的专家意见。5.1.5在公司技术部门提供用于签约的主力店租赁面积后15个工作日内，由商业管理中心牵头会同商业管理公司共同完成《项目

4、租赁决策文件》。版号：A/0租金管理作业指引页码：第3页共4页5.1.6《项目租赁决策文件》经技术管理中心、商业管理公司、财务管理中心、行政人事中心（法务）审核，商业副总审核，总裁审批。5.2商务方案设计1)租金调查：商业管理中心根据《商业市场研究作业指引》组织不同业态、商户租金市调，提供《租金调查报告》。2)商户租金承受力的测算及调研：租务部根据商户提供的资料（如店面营业额、利润率、成本情况等）估算其年度租金承受总额及单位面积的可承受租金水平，并结合当地市场平均租金水平，作为确定租金标准重要依据。3)租赁标的物确认：a)租务部根据目标商户意向目标区域，向工程部确认租

5、赁区域及面积；b)技术管理中心负责提供租赁区域、通道位置、面积及其他配套面积等数据，经技术管理中心总经理确认，提交商业管理中心总经理确认后发出；c)经双方谈判及细节确定的区域及面积应当列入合同附件。4)商务方案编制a)商业管理中心综合上述商务与技术条件信息，结合公司下发的目标租金水平、免租期、递增率及其他商务条件，编制商务方案，报商业副总审核，总裁审批确认方可作为对外谈判的依据。5.3商务方案谈判、修订及确认：5.3.1商业管理中心根据《租赁业务谈判作业指引》组织与商户的谈判，过程中动态控制对商务条件的调整，商务条件的调整不仅仅涉及到租金，还包括免租期、递增率、交房条

6、件、物管责任、广告位资源等，需经相关部门审核，交房条件的变更需技术管理中心审核，物管责任需商业管理公司物业管理职能部门审核，广告位资源需商业管理公司营运部门审核5.3.2商务条件确认：1)谈判达成一致商户提出商务条件的确认：由商户向商业管理中心书面或口头提出，商业管理中心填写《意向书》，经商户与商业管理中心经办人书面签字确认。2)商业管理中心填写《商务条件确认表》报商业副总审核，总裁审批，作为品牌进驻的条件确认。其中主力店或面积300平米以上或租赁期在3年以上的非主力店租户商务条件确认需董事长审批。6支持性文件6.1《商业市场研究作业指引》6.2《租赁业务谈判管理作业

7、指引》版号：A/0租金管理作业指引页码：第4页共4页7相关记录