商业地产市场研究作业指引.pdf

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1、版号：A/0商业市场研究作业指引页码：第1页共4页商业市场研究作业指引(主责部门：商业管理中心)编制日期审核日期审核日期审批日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人版号：A/0商业市场研究作业指引页码：第2页共4页1目的对城市和项目所处区域市场信息以及商业市场展开日常/专项研究，为公司市场营销中心拓展条线/集团战略投资中心的可行性研究、公司项目定位策划工作提供准确的市场信息。2术语与定义无3适用范围适用于公司商业项目可行性研究、定位策划的市场研究工作。4职责4.1商业管理中心4.1.1负责组织市场信息收集工作；4.1.2负责编制《xx项目商业市场研究报告

2、》；4.1.3审核市调公司提交的市调报告。5关键活动描述5.1市场研究的发起5.1.1专题市场研究：是指针对新项目拓展、策划或其他特殊主题而开展的市场研究，根据商业管理中心的项目定位需求而开展，通过提供相应的信息满足公司及提出部门的工作需要。5.1.2用于定位策划的商业市场研究开始于可研阶段，由商业管理中心编制市调计划，确保在项目定位策划开展前收集足够深度的市场信息。5.2是否选择调研公司5.2.1商业管理中心根据调研要求的高低，工作量的大小及工作内容等方面，提出是否需要选择调研公司，如果需要选择调研公司应提供建议的调研公司名单；5.2.2如选择调研公司则后续调研

3、工作由调研公司具体负责，商业管理中心负责对调研公司提交成果进行审核。5.3调研中的沟通交流5.3.1调研公司进行市场调研时商业管理中心应根据审核确认的调研方案予以检查监督；遇有特殊情况需调整调研方案的应重新进行审核确认。5.3.2调研形成的基本结论应及时与相关部门进行沟通，对于有疑问的结论应进行及时求证或补充调研。版号：A/0商业市场研究作业指引页码：第3页共4页5.4市场调研的主要内容5.4.1日常信息收集：1.城市宏观经济、2.城市商业市场环境作调查，此部分工作需持续进行，月度更新。1)城市宏观经济研究需包括：a)经济总量b)商业零售总额c)人均GDPd)人均

4、可支配收入e)三产比例f)城市发展规划2)城市商业市场环境研究包括：a)主要商圈研究：主要商圈及特色；各商圈优劣势分析；各商圈租金水平调研b)主要业态及代表性企业：主要业态：百货、超市、专业卖场、餐饮、休闲娱乐行业（室内游乐中心、KTV、酒吧、洗浴中心）等代表性企业行业排名，行业发展现状及趋势，近3年销售总额，单店销售额，单店经营面积，租金水平c)消费者特征人口统计学特征：人口总量（常住、流动），各年龄段人口数量及发展趋势，就业与收入情况；消费倾向：人均可支配收入，人均可支配收入与就业人群特征的关系，就业人群的主要消费倾向，儿童消费市场特征等。5.4.2专

5、项市场信息收集：3.项目环境调查，此部分内容针对某特定项目展开调研，配合公司可研及定位策划工作，商业管理中心需提前做好调研工作计划，确保市调的及时、深入。5.4.3项目环境调查主要内容包括1)项目地理位置分析a)商业位置：本区域商业地位、本区域商圈特点及优劣分析、政府对本区域规划；b)交通位置：周边主要交通线及辐射范围，居民主要出行方式及周边人群到达方式。2)区域市场竞争物业分析：选择竞争物业进行深入分析，购物中心、写字楼分开调研a)购物中心调研：所处位置、名称、开发商、开业时间、总体规模、主力店/次主力店情况、商业规划情况、商业建筑形态（必要时邀请技术管理中心参

6、与现场考察）、租金/物管费等经营情况评价；b)写字楼调研：所处位置、名称、开发商、开业时间、总体规模、租金/物管费等经营版号：A/0商业市场研究作业指引页码：第4页共4页情况评价。3)项目经营定位4)目标客户定位5)价格定位：根据项目所处阶段可选用财务测算法、交叉询价法、直接询价法、行业平均法进行评估a)财务测算法：通过对目标企业或者目标业态的至少3个代表企业进行现场考察，测算营业额，利用财物分析方法推导主力店可以承受的租金成本；b)交叉询价法：通过与目标业态的多个代表企业直接沟通，进行交叉询价，取得市场租金的上下限；c)直接询价法：通过第三方直接调查项目周边目标

7、业态的租金水平，作为市场租金的参考值；d)行业平均法：项目所在地区的目标业态的行业平均租金水平，作为市场租金的参考值，该数据可以来自该区域的行业研究报告，或者行业内有影响力的专家意见。6)商业规划建议：包括商业业态的选择，主力店/次主力店/重点商户的选择建议，商业规划布局，商业建筑形态建议。在可行性研究阶段的市调报告中，需要了解主力店进驻的初步意向以及业态规划建议；获取土地之后，方案设计之前需邀请主力店负责选址的重要人员进行现场考察，在获取明确进驻意向后需对主力店进驻区域进行确认，包括位置、规模、出入口及垂直交通等，对于待定业态也需要提出初步技术指标以便技术管理中

8、心开展方案