中原地产-安泰城盐田项目规划指引.ppt

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1、安泰城盐田项目规划指引中原地产事业五部A组2010年10月三台地116.50M二台地105.00M一台地93.50M总占地：22183㎡，总建面：26620㎡；容积率：≤1.2；限制条件：80米限高，符合90/90政策；W西向与永安公园紧靠，山景较好。南向与山林紧靠，近景视野较好。S地块素质高端产品素质：低容积率，坡地地形，梧桐山山景资源，高层海景E东向，高层可观部分海景。物业定位/物业组合建议资源型·低密度·高端物业物业组合建议：联排别墅+高层（大面积为主）高层（外景观）89平（高赠送，赠后后实用面积约130平左右）150-160平(合拼户型，赠送率超20%)两梯两户,建

2、议做复式结构，打造类别墅产品联排别墅（内景观）180-200平(联排，赠送率至少100%)安泰城盐田项目规划指引项目规划指引：1、户型配比2、风格选取3、空间塑造4、环境营造1、户型配比考虑到本项目需符合90/90政策，即90平以下的房子要占90%（建面2.4万平），而本项目将打造高端资源物业，因此必须提升项目单位面积，户型设计主要可从“超大赠送面积”和“双拼户型”进行解决。另10%大面积指标主要用于别墅物业，共约2600平。单位类型面积区间赠后面积可售套数可售面积面积比例套数比例备注复式二房（变大三房）89平130平900.8万30%43%底层/顶层复式做成叠墅产品复式四

3、房（双拼，变五房）150-160平200平1051.6万60%50%别墅180平360-420平150.26万10%7%合计约210套2.66万100%备注：考虑到别墅物业仅15套，建议将复式高层的底层/顶层复式设计成带独立花园/天台的TOWNHOUSE产品，如果按80米限高（26层）计算，预计有30套复式单位（20%）可以做成类叠墅产品。户型配比1、考虑到本项目为高档物业，在进行户型设计时必须考虑公共空间的宽敞舒适、赠送面积的实用性和原始户型75%以上的使用率。（金山碧海产品设计中的公共空间狭小，洗手间设计不合理，层高太低，原始户型使用率极低不到60%，使得项目档次较低）

4、2、底层/顶层复式设计应与其他普通复式进行区别，需更突出其类似叠加别墅的概念，底层复式设有独立入口/花园/车库设计，顶层复式有露台花园/入户花园设计。3、大户型产品应凸显居住的奢华享受。（即厅房等功能空间设计尺度要大）4、复式的赠送面积除考虑室内客厅中空外，应多考虑其他不计容积率部位的赠送。户型设计要点2、风格选取风格差异原则——因项目体量较小，寻找适合自身发展的个性风格，奠定鲜明调性，与深圳高端物业形成差异化识别，是实现价值突破的关键；选择意式风格作为项目形象及产品塑造方向意大利·波西塔诺小镇建筑印象：资源型·低密度·高端物业项目风格建议项目属性关键词：山海资源，旅游资源

5、，低容积率，宜居型结合在波式建筑中往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙局部用文化石和特别的涂料；露台上采用弧形栏杆等；而装饰性用的烟囱，则带有传统的英国风味。产品塑造——波式风情别墅·形态意向建筑特点：在注重外力面的层次感设计外，非常强调露天户外空间的休闲功能，提升生活情调及品位。门、窗多采用弧型结构，屋顶的筒瓦也是弧型，特点非常突出。产品塑造——波式风情别墅·形态意向产品塑造——波式风情别墅·形态意向坡地利用建议前院后院建筑首层入户地下室入户坡地利用山地别墅的前后多重庭院通过坡地处理，使得别墅的地下室演变为地上空间，拥有与地上空

6、间相同的采光和通风条件。活水别墅（联排）倚山圆墅建议采用借鉴熙园、御景东方东堤园高层圆楼的特色设计手法，将项目高层建筑塑造成为半山上的亮丽风景，本项目独有的气势与魅力倚山圆墅·建筑3、空间塑造空间奢华原则——在社区户内居住空间及户外公共空间打造与展示时，需体现奢华质感，与半山稀缺资源、高档次内环境匹配，将项目高端气质体现细节中；大堂塑造奢华公共空间——６米挑高生态大堂电梯厅塑造奢华公共空间——阳光生态电梯厅4、环境营造外融内秀原则——充分发挥南向山景优势，将山景融入园林，进一步强化其半山豪宅的尊贵感及私属感；同时，强调园林及规划与建筑本身的融合，并弱化周边不利环境影响，提升

7、整体居住品质感。半山威尼斯活水园林环境营造概念包装“半山”：豪华尊贵半山是对本项目的最好价值诠释，高海拔的半山，意味着景观、豪华、尊贵、私属、生态、。“威尼斯”：舒适安逸威尼斯是“水城”的代名词，更是舒适安逸的联想，我们将特色活水半山园林，给项目灌注风水概念与灵动美感。特色１：活水园林通过引山泉或水循环技术制造流水园林水景观，主要为别墅增加个性化特色，营造水城的氛围。特色2：私密生态围墙住宅中海·半山溪谷在项目东侧、南侧设置生态围墙，使社区环境私属感更强，弱化周边建筑对别墅区的视觉影响，从细节彰显尊贵本项目可以发挥