新塘地区城中村旧村改造设计方案

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1、新塘地区城中村旧村改造设计方案　　摘要：根据市委、市政府的工作部署，新塘地区城中村纳入了广州市旧村改造范围。本文对新塘地区城中村旧村改造设计方案进行了详细的介绍。关键词：城中村；旧村改造；规划范围；改造范围中图分类号：TU984文献标识码：A引言：通过现状调研，新塘城中村改造范围现状住宅和物业建筑质量较好，但是整体缺乏规划，建筑无序，建筑密度高，建筑间距小，建筑环境差。旧厂房建筑质量一般。本次新塘城中村选择整体改造模式，即改造范围内整体拆迁，以资金平衡方式复建安置住宅和集体物业，确定融资区，融资区按价值最大化原则招拍挂融资。安置地块涉及的市政道路及绿化实施应由新塘城中村改造三个主

2、体单位共同实施。由于迎亚运工作时间的要求，并且新塘村未达到改造要求的村民同意率，新塘村在二期改造；因此，市政道路及绿化实施由第一阶段改造主体新塘公司和新合公司先行承担，第二阶段新塘村改造时应进行补偿。融资地块中涉及的市政道路及绿化由开发商负责实施。1.项目概况7新塘城中村位于天河区东北部，紧邻广州高新技术产业的标志性工程—广州科学城和天河软件园，对外交通便利，广深高速和大观路穿新塘公司而过，距离广州市中心区——珠江新城约10公里，距离广州奥林匹克中心约2.5公里，是广州东部地区的重要交通节点之一。根据市委、市政府的工作部署，新塘地区城中村纳入了广州市旧村改造范围。在天河区区委、区

3、政府高度重视、全力推进下，2009年5月22日新塘村旧村改造工作正式启动。本次改造范围总用地132.39公顷，扣除规划市政道路、绿化用地45.5公顷，净用地面积86.89公顷。新塘公司、新合公司为响应市区政府关于城中村改造的号召，本次改造总用地67.60公顷，但是由于满足规划要求，大观路及两侧绿化带、广深高速公路两侧绿化带、东圃绿化带、高压走廊控制绿化带、市政设施共计用去了25.62公顷用地，占改造总用地的37.9%。2.改造原则及思路（1）符合城市规划原则（2）居民自愿原则（3）保障村集体、公司和居民利益原则（4）政府财政不投入原则（5）以控规为指导，合理布局村、公司居民住宅和

4、物业用地。（6）利用城中村土地收益增量支持改造，预留大观路、防护绿地等城市发展需要的空间。7（7）保障村、公司居民和集体的合法经济利益及发展权益。（8）改善居住环境，传承历史文化，延续文脉。3.规划范围与改造范围本次规划范围为新塘公司、新合公司和新塘村用地，北起中华墓园、南至基督教堂、东至谭村，西至天河软件园。由于历史原因，新塘村和新塘公司、新合公司用地界线模糊，相互在对方用地中存在建筑，根据现状土地测量和房屋产权确认情况，确定本次新塘城中村改造范围总用地面积132.39公顷，其中新塘公司、新合公司改造范围的用地面积为67.60公顷（包含旧厂房改造用地9.1公顷）；新塘村改造范围

5、总用地面积64.79公顷。新塘公司、新合公司位于科学大道以南、大观路以东地块的瓦窑岗地块，总用地面积为19.22公顷，自建农场以来先后被越秀区、白云区、城郊公社、东圃公社、市农场局、天河区等行政单位管辖，各时期都在该范围建有物业，现状物业为岭南职业技术学院校区及学生宿舍、公司职工宿舍、村民自建宅基房等，用地单位构成复杂，建筑物比较整齐，经改造意向征询，大部分居民暂时不赞成进行全面改造，因此本次规划作为整治范围，根据迎亚运要求整治立面，远期更新改造。4.现状建筑概况4.1建筑质量现状7通过现状调研，新塘城中村改造范围现状住宅和物业建筑质量较好，但是整体缺乏规划，建筑无序，建筑密度高

6、，建筑间距小，建筑环境差。旧厂房建筑质量一般。4.2建设强度改造范围内现状建筑大多数在5层以下，总建筑面积达180.71万㎡，建筑密度45.4%，现状容积率为1.36。4.3公共服务设施现状改造范围内现状公共服务设施有村委会、菜市场、大观学校、文化站、两个幼儿园、新塘社4.4市政公用设施现状改造范围内现状市政公用设施主要位于大观路两侧，有新塘加油站、中国石油加油站、大观加油站和广州市自来水公司大观加压站四处，其中自来水公司大观加压站保留。区卫生服务中心和新塘小学等，基本上可以满足现状公司居民的日常生活需要。空间上除大观学校位于广深高速以南、大观路西侧外，其余公共服务设施都集中在广

7、深高速已北、大观路西侧的区域内。4.5历史建筑现状现状新塘城中村改造范围内有上村简氏宗祠、鹏渊简公祠、惠吉简公祠、赞亭简公祠和文庙，总建筑面积为2154.84㎡，均位于大观路以西、广深高速以北的用地内，与现状整治过的水池、广场和球场结合布置，具有一定的保留价值。4.6周边环境7改造范围紧邻岑村机场，用地开发有限高区要求，从村和公司周边区域近年最新建设或已批建设的建筑高度看，广深高速以北、大观路以西区域建筑达到78.6米（广州高程）（见附件3），广深高速以南、大观路以东区域建筑高度