深圳市城中村(旧村)改造总体规划

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1、深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要送审方案汇报城中村是中国土地制度、市场经济和政府管理不够完善的条件下，以外来要素激发快速城市化过程中的伴生品，具有深刻的中国特色和地方特色因此，难以用传统城市更新和旧城改造的手段进行解决，此时冷静的研究、广泛的沟通和具有操作性的行动规划指引成为解决问题的关键特征解读与问题评析城市目标与政策背景初步方案纲要送审稿规划评析与判断各区改造计划设想改造目标校核可操作性评价各专题研究报告城市影响评价实施策略优化市领导小组审查：政策设置、体制创新规划局及各区审查：规划协调、可实施性市规划委员会审批现状调研报告公共财

2、政影响研究报告深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要研究报告房地产市场影响研究报告城中村改造总体规划纲要城中村改造工作计划城中村改造规划指引专项规划编制技术规定《暂行规定》实施细则土地管理政策研究报告产业和劳动力影响研究报告社会影响研究报告我院组织多家专业研究机构从房地产市场、公共财政、土地管理、产业发展和社会影响等5个方面对城中村进行多视角、综合性的解读和研究在一般规划研究报告的基础上，还编制了“1+4”的配套政策和技术规定，为城中村改造的计划与规划编制、管理与实施提供极具操作性的技术指引二、指导思想与目标四、改造控制指引五、策略与保障一

3、、背景情况三、改造重点和总量控制一、背景情况真实的规模改造的背景现实的问题规划依据改造的背景1、社会的认识2、政府的决心“毒瘤”和“二世祖”——曾经的偏见与误读；辩证看待城中村——“城中村”的产生、发展、壮大伴随着深圳城市发展的整个过程；日益严重的冲突——深圳市城市整体效益需要提升，“城中村”固有的局限性与构建和谐城市的目标严重冲突。原始阶段：特区成立之前形成阶段：特区成立到八十年代中期发展阶段：八十年代中期到九十年代初高潮阶段：九十年代末至今成型阶段：九十年代初到九十年代末期城中村的改造早已被提上各区的议事日程：渔民村的推倒重建；蔡屋围

4、的环境改善；大芬村成为文化产业基地；渔农村拆除工作启动…罗湖——渔民村推倒重建罗湖——蔡屋围环境改善龙岗——大芬村文化氛围福田——渔农村拆除重建平面示意图福田——渔农村拆除重建效果图改造城中村——历史的责任10.28城中村改造暨违建清查动员大会：全市行动，全面开始；2.16市领导小组会议：力度不减、思想不松、标准不改、目标不变；4.08城中村改造现场会：防止“三种偏差”和处理好“五个关系”。改造的背景1、社会的认识2、政府的决心1、2004年全市私房总量与分布：320个原行政村：特区91(股份公司)；宝安138；龙岗91；总用地面积93.

5、49km2：特区8.00，宝安44.28，龙岗41.21；总建筑面积10562万m2：特区2139万，宝安4311万，龙岗4112万总量庞大，分布广泛；特区内呈现为被城市包围的“孤岛”，即典型的“城中村”；特区外则是城、村交织混杂的，“城”也就是由“村”构成的。真实的规模1、总量情况3、增量情况2、建设强度2、2004年建设强度：容积率：全市平均1.13，特区2.67，宝安0.97，龙岗1.00；建筑密度：特区53%，宝安33%，龙岗33%；平均层数：特区5.0层；宝安2.9层；龙岗3.0层。强度分异特征：特区内普遍容积率超过3.0，层数

6、6层以上；特区外普遍容积率1.0左右，层数低于6层，还有大量1、2层的老围村、旧村。真实的规模1、总量情况3、增量情况2、建设强度3、相对于1999年的增量：用地面积：全市总计增加了20.89km2，增幅28.8%；建筑面积：５年来全市总计增加了5192万m2，增幅96.7%。其中超过2000万平方米为2002年后新增；2003年底以来新增建筑量很少；近5年内城市房地产市场新增规模还不到5000万平方米。真实的规模1、总量情况3、增量情况2、建设强度村城隔阂，脱离城市秩序土地制度混乱，房屋产权纠纷严重严重阻碍城市总体结构完善和土地利用效益

7、提升社会管理脱离城市法制秩序，内部管理薄弱建立在违法经营基础上的经济没有持续发展能力居住环境恶化，破坏城市景观秩序文化心理隔阂，文化遗存保护缺乏制度保障现实的问题特区外——面临全面推进城市化的课题：主要问题：土地粗放利用，效益低下；管理体制尚待完善；产业与功能结构急需提升；基础设施和城市建设水平偏低。现实的问题规划依据1、政策2、相关规划《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》实施意见《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城

8、市化进程的意见》及配套文件规划依据1、政策2、相关规划总体规划、近期建设规划、组团规划、分区规划、轨道交通规划、特区城市设计等。深圳市城市轨道交通规划深圳城市总体规划深圳市近期建设规划经济特区