房地产快速开发及运营高效管理.pdf

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1、【唯有实战·才有实效】房地产快速开发与运营管理房地产快速开发与运营管理北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2012年讲师简介-谢志华北京钧涵基业企业管理顾问有限公司总经理资深房地产管理咨询专家中国房地产十大杰出顾问清华大学/北京大学/上海交大/中山大学/重庆大学房地产总裁班客座教授房地产业协会、商会特聘专家/多家知名地产企业常年顾问21年企业管理实战经验，11年管理咨询经验；主要从事房地产战略规划、组织管控模式、流程管理、知识管理、人力资源管理项目的咨询和培训；提出的流程驱动型人力资源、绩效管理理论及方法改变了

2、目前房地产企业人力资源管理的局限性，从根本上提高人力资源管理的绩效，在所咨询的企业中使用这些实用的思想和方法都获得了非常理想的效果；对房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究，包括万科的客户细分体系、龙湖的知识管理体系、中海的成本管理体系、以绿城与星河湾为代表的高端项目精细化运营体系及大型国企的产业地产模式等；曾主导服务过的地产企业包括：中海地产、世茂集团、金地集团、富力地产、华润置地、复地集团、首创置业、中铁置业、北辰实业、新世界地产、上实地产、北京城建开发、中华企业、港中旅（中国）投资、西安天朗地产、西安紫

3、薇地产、南京银城地产、湖南鑫远集团、武汉宏宇集团、青建地产、浙江金基置业、浙江盾安房产、郑州绿都置业、重庆首金地产、四川宏义集团、成都和信地产等300余家。www.chinajunhan.com内容1房地产企业为什么要快速开发？2影响房地产企业快速周转的因素3房地产企业快速开发与运营操作实务www.chinajunhan.com3房地产企业盈利与开发模式的转变—土价溢价到经营溢价土地获取项目策划设计管理采购管理工程管理和项目论管理营销管理客户服务证产品实现过程成本管理土地溢价产品溢价运营溢价服务溢价很多企业开发所赚

4、的钱还不如直接卖地赚钱多www.chinajunhan.com4房地产企业外部环境的变化—调控常态化，取消预售未必就是不可能的保增长促规范土地供应囤地金融违规建设投机资本搅乱市场政策调控指导思想按揭制度土地交易税费税费住房结构重民生增收入隐形利润户籍制度www.chinajunhan.com5房地产企业战略思路的转型—捂地升值到快速周转：协议拿地越来越难净投入资本回报率（年趋势一：土地增值向经营增值反映静态收益净投入资本回报率）趋势二：捂地升值到快速周转—协议拿地原来越难趋势三：标准化成为大型企业的必然选择（品质、

5、反映资金供求投入资本回报率×权益乘数速度、区域差异化的需要）反映动态收益销售利润率×总资产周转率反映规模净利润÷销售结转收入现金流状况销售结转收入－全部成本－所得税项目“进度”能够销售回款－资金支付项目利润直接影响的指标项目利润规划区项目利润实现区项目项目策方案施工图工程管营销管客服管项目经营状况内部收益率扩初拓展划设计设计理理理净现值项目开发周期成本成本、采购、报批报建www.chinajunhan.com6快速开发对房地产企业的意义-----进度延迟会极大的加大投资的风险：错过了最佳出货时间点，产品做得再好，不

6、止是项目失败而已房地产行业的关键是踩准节奏，你看得准节奏，你踩得到节奏么？能快想慢易，慢者想快难！www.chinajunhan.com7快速开发对房地产企业的意义——“一天一台奥迪”的内涵：快速周转与财务成本，我们常忽略那些不易看到的成本净流入资金成本如果主流项目按8个月开盘速以集团当年资金计划为基度开发，截至年底集团可累计准，提前6个月开盘每年可多实现17亿现金净流入，占减少资金成本1.4亿元过去两年集团相应项目地价支付额47.6亿的36%。8.8集团当年项目净流量05年项目口净流入（剔除地价支付）：46.

7、2亿元平均每月净流入：3.9亿元———————————————————加速6个月降低资金成本1.4亿元-8.2现资金计划8个月开盘现金净流入增加，资金成本降低www.chinajunhan.com8快速开发对房地产企业的意义----快速周转与投资回报率——从杜邦公式看快速开发：效率对高地价项目的影响净资产回报率＝净利润/所有者权益＝净利润/总资产×总资产/所有者权益＝净资产/销售收入×销售收入/总资产×总资产/所有者权益＝销售净利率×资产周转率×权益乘数【即：1/（1－资产负债率）】地价成本占总投资30-45%的时

8、候，销售资金每提前回笼一个月，项目投资收益率约提高0.7-1.0%www.chinajunhan.com9总结：快速周转不是个运营问题，是关系公司命脉的战略问题观点一：捂地模式的空间越来越少。观点二：能否快速周转关系到项目的投资风险观点三：快速周转有利于降低财务成本观点四：快速周转能提高投资回报率www.chinajunhan.com10内容1房地产企业为什