房地产企业运营高效管理.ppt

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1、企业运营计划管理体系—夏子莫二○一三年六月一、运营管理的概念1.运营与运营管理运营(Operations)创造和提供产品和服务的过程。就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。运营管理(OM)就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。（即是对企业价值链各个系统的设计、运行和改进）一、运营管理的概念2.房地产企业运营管理房地产企业运营是把项目开发作为创造和提供产品和服务的过程。房地产企业运营管理就是对房地产企业持续进行项目开发

2、的各个系统的设计、运行、评价和改进。（即是对房地产企业价值链各个系统的设计、运行和改进）一、运营管理的概念3.房地产企业运营管理的主要职能提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和业务流程确定各管理层级的授权组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划确定和分解全年经营指标协调制定公司的全面预算协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评项目关键节点统筹与协调项目阶段性成果……一、运营管理的概念4.房地产企业运营

3、管理职能选择经营计划管理投资决策管理资金预算管理流程规范管理项目计划统筹运营绩效管理经营成果分析运营决策管理会议平台管理阶段成果管理关键节点协调信息与知识管理地区PMO管理投资决策管理运营计划管理阶段成果管理运营决策管理目标成本管理资金预算管理知识管理中期规划综合计划管理绩效评价流程与制度管理运营计划战略采购工程管理成本管理营销管理2006年2009年2010年后龙湖运营管理部（运营中心）二、运营管理中的计划职能1.计划管理的一般概念计划是运营管理的首要职能,要求围绕着企业的既定目标，对未来的活动进行预先

4、的行动安排。计划的形成：事前控制计划的跟踪与监控：事中控制计划的调整：事后控制二、运营管理中的计划职能2.计划管理的六个基本过程活动定义确定为产生项目各种可交付成果而必须进行的具体计划活动。活动排序识别与确定各计划活动之间的逻辑关系（依赖关系），来安排计划活动顺序。活动资源估算估算完成各计划活动所需资源的种类与数量。活动持续时间估算估算完成各计划活动所需工时单位数。制定计划表分析计划活动顺序、持续时间、资源要求，制定项目进度表。计划执行与控制控制项目进度表变更。二、运营管理中的计划职能3.工作计划分解结构定

5、义工作分解结构是项目团队为实现项目目标并创造必要的可交付成果而执行的工作分解之后得到的一种层次结构。每下降一个层次意味着对项目工作更详尽的说明。二、运营管理中的计划职能3.项目开发工作分解的原则工作分解结构确定了项目整个范围；经分解的下一层次内容之和要100%反映上一层的范围。把项目可交付成果分成较小的、便于管理的工作和可交付成果，既不能太粗，也不能太细。直至结构最底层的“工作细目”水平，可以可靠地估算费用和持续间。——“计划活动”二、运营管理中的计划职能4.房地产开发多层级计划构成计划级别计划内容一级计划

6、即项目发展计划，确定项目全部工作计划安排。二级计划即项目开发各阶段、各专项项业务工作计划，确定各阶段、各专项业务全部工作计划安排。三级计划即各单项工作计划，确定项目各个具体单项工作的全部工作计划安排，细化到从准备工作开始，到工作完成结束的全过程。一级计划二级计划三级计划项目开发项目发展计划项目策划定位计划报建计划设计计划出图计划施工计划营销计划成本计划采购计划资金计划入伙计划客服计划销售回款计划样板确认计划项目分包队伍进场计划项目甲供材料进场计划营销配合工程计划认筹计划开盘计划销售计划广告推广计划专项业务计

7、划样板房开放计划工程款和费用支付计划二、运营管理中的计划职能二、运营管理中的计划职能5.计划编制的流程要求分项计划招标方式考察时间出图时间招标时间签约时间开工时间计划开始计划完成计划开始计划完成计划开始计划完成计划开始计划完成铝合金门窗制安工程建立如下的逻辑关系是计划成功的关键二、运营管理中的计划职能5.计划编制的流程要求准确表示逻辑关系的方法充分考虑加入时间提前与滞后量的依赖关系，利用网格图的4种紧前关系，准确表达计划活动之间的逻辑关系。（FS）完成对开始（FS+nd或FS-nd）（FF）完成对完成（FF

8、+nd或FF-nd）（SS）开始对开始（SS+nd或SS-nd）（SF）开始对完成（SF+nd或SF-nd）二、运营管理中的计划职能6.各开发环节的有关专业计划内容要点分析（1）项目设计计划内容设计前期设计前期准备概念设计实施方案阶段规划方案设计及深化规划方案报建项目详勘单体设计公建配套施工图确定设计指导书及设计单位施工图条件图设计初步设计总图施工图第一次出图桩基施工图设计主体施工图设计施工图后续工作施工图报建材