房地产项目开发及运营管理

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1、房地产项目开发与运营管理联众行（厦门）房地产营销策划有限公司联众行—细节构思梦想—联众行（厦门）房地产营销策划有限公司是一家，全方位覆盖·值得信任的地产整合平台励精图治，无数成功案例，不菲销售业绩住宅·写字楼·商业全程营销·高端物业管理拥有成熟的精英服务团队立足海西，辐射全国，服务版图不断扩张是代理商，更是地产综合运营商联众行2—细节构思梦想—目录一．房地产项目的整体开发流程二．土地获取节点计划与控制三．项目定位决策节点计划与控制四．产品设计节点计划与控制五．项目报建节点计划与控制七．施工建设节点计划与控制八．推广销售节点计划与控制九．入伙交付节点计划与控制联众

2、行3—细节构思梦想—Ø房地产项目开发流程（住宅项目）1234567前期土地获取策划定位规划设计工程施工开盘销售入伙交房•土地信息收集•获取土地使用•区域市场调研•方案设计•七通一平•申办《预售证》•竣工验收建设•施工图纸、资料、•政策、市场调权•项目定位•施工图设计或《销售许可工程规划验收材料、设备准备研•签订土地出让•设计建议•方案送审证》•进行权属登记，•临时用地或临时•可行性研究合同•取得施工许可•商品房销售取得相关证书占道手续办理•获得用地规划证•办理银行按揭•物业移交•施工许可批文及许可证•工程招标办理开工手续•确权•设计、施工、监理单位的协调•办理土

3、地证联众行4—细节构思梦想—Ø房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角p企业视角的房地产流程产品策划规划设计施工管理项目论证产品交付物业服务营销策划销售实现p客户视角的房地产流程看楼比较决策签约等待收楼收拾乔迁居住发展商物业管理联众行5—细节构思梦想—Ø各节点与时间标准p项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；p国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；p建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；p总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；p方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）

4、；p方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；p桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；p主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；p建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；p精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；p项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；p施工许可证（指施工许可证的签发时间）；联众行6—细节构思梦想—Ø各节点与时间标准p主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；p预售证（指预售

5、许可证的签发时间）；p开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；p主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；p竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；p入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。联众行7—细节构思梦想—Ø项目时间计划管理的工具p房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、53个关键活动/节点）联众行8—细节构思梦想—Ø项目计划管理的工具p项目计划管理p项目里程碑管理p项目节点管理p项目供应商管理p招标与合约管理p风险管理联众行9—细节构思梦想—目录一．房地产项目的整体开发流程二．土地获取节点计划与控制三．项目定位决策节点

6、计划与控制四．产品设计节点计划与控制五．项目报建节点计划与控制七．施工建设节点计划与控制八．推广销售节点计划与控制九．入伙交付节点计划与控制联众行10—细节构思梦想—Ø房地产企业土地获取主要渠道p获取土地五类渠道：1.政府招拍挂（招标、拍卖、挂牌）2.收购、合作3.招商引资，配套土地4.变更土地性质5.划拨联众行11—细节构思梦想—Ø拿地及价格考虑因素p市场未来预期p项目或区域发展预期p规划条件的市场实现及经济实现p企业发展战略和机会成本p竞争对手状况分析联众行12—细节构思梦想—Ø拿地各部门职责p投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审

7、批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。p营销部：初步市场调研及定位草案。p设计部：概念规划设计方案。p工程部：现场踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。p财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。p成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。p采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。联众行13—细节构思梦想—目录一．房地产项目的整体开发流程二．土地获取节点计划与控制三．项目定位决策节点计划与控制四．产品设计节点计划与控

8、制五．项目报建节点计划与