《房地产企业开发运营流程及项目拓展》

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1、房地产企业开发运营流程及项目拓展2010.10.25www.themegallery.comCompanyLogoContents房地产概述1房地产企业开发经营管理模式2房地产项目开发运营流程3房地产企业项目拓展4房地产业概述1房地产概述——名词界定房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和

2、不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产的特征：位置的固定性和不可移动性使用的长期性影响因素多样性投资大量性保值增值性行业相关性。房地产概述——名词界定房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。一般具有如下特征：经营对象的不可移动性业务形态的服务性经营活动的资金和人才密集性经营活动过程的行业限制性房地产企业分类：（经营内容和经营方式的角度）房地产开发企业：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，

3、以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。房地产中介服务企业：包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业：指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。房地产概述——名词界定房地产项目：一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的

4、国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。项目拓展项目拓展是指为获取房地产开发企业发展所需的土地资源、项目资源或其他资源，以科学的市场研究和项目可行性研究为依据，而进行的项目合作、项目投标、项目投资、土地开发、公司收购（并购）、代管代建等行为。可行性研究就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。房地产概述——房地产市场历史发展我国房地产市场是伴随着房改的步伐而逐渐发展的。房改的全称是住房制度改革。房改的涵义是，改革旧的住房制度，建立新的住房制度

5、。房改三阶段：第一阶段：1980年至1988年，也称为房改的准备阶段。1982-1984年，在常州、郑州、沙市、四平等市进行公房全价出售和公房补贴出售试点。1984年和1985年开展了全国城市住房普查工作以摸清底数。1985年在一些城市进行了住房金融改革试点，例如发行住房建设企业债券等。1986年上海、广州两市制定了有偿转让土地的办法，1987年深圳市率先进行了有偿转让土地试点，随后广州市也进行了试点。1987年，在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。房地产概述——房地产市场历史发展第二阶段：1988年至

6、1998年，也称为全国展开、摸索前进的阶段。1.以提高公房租金为主的第一步。1988.2.25.《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，即11号文1991.6.7.《国务院关于继续积极稳妥进行城镇住房制度改革的通知》，即30号文1991.10.17.《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》2.转向以出售公房为主的第二步。1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,，即43号文.同时，发出了出售公房确定售价的操作办法。第三阶段：1998年7月1日至今，即推行

7、住房分类供应新制度阶段。1998.7.3.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，即23号文。对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、2005年发出的《国务院关于切实稳定住房价格的通知》，2006年发出的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，提出今后每年的住宅建设总量中，90平方米以下套型的低价位住宅，不得低于70%。2007

8、年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即24号文，从而促使我国的房改切实地走上以解决中低收入者住房问题为主的轨道。房地产概述——房地产业现状地位：国民经济的支柱产业之一1998年住房体制改革后我国房地产业步入快速发展通道，房地产开发投资额高速增长，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之间。2009年增幅首次降回20%以下。到08年末全国共有房地产企业214397个