绿地研究第17期对标房企管控模式研究之万科篇.pdf

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1、对标房企管控模式研究之万科篇一、管控模式变革历程万科成立之初，由于业务单一、规模较小，因而采用了简单的直线组织结构形式，总经理下面直接设置职能管理部门及经营单位，组织架构十分扁平化。专业化调整完成之后，万科开始采用“强势总部”组织架构，将诸如投资决策、财务管理、融资、人事任免、薪酬考核等很多权力都放在集团总部，子公司更多地只是一个执行和操作的机构。子公司职能部门受子公司总经理领导，同时受总公司职能部门直线管理。2004年以后，万科对管控模式进行了重大变革，由集权型管控向分权型管控转变，管控模式调整为“集团总部-区域总部-城市公司”

2、三级。二、管理模式及组织架构到目前为止，万科的三级管理模式已基本成型，每个层级的主要职能和组织架构如下（图1）：1、集团总部万科集团总部对区域总部、城市公司的授权和职责划分坚持不相容职责相分离的原则，通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段，确保各层次的职责有效履行。集团总部定位为投资决策、管理控制、资源配置、信息整合、品牌管理、技术服务、客户服务、文化输出等八大职能。总部设立三会（股东大会、董事会、监事会）、三个专业委员会（审计、薪酬与提名、投资与决策）和“五大主线”（产品线、运营线、管理线、监控线、业务线）职能部门，是一种矩形超

3、事业部制的混合结构（图2）。董事会主席管未定的三件事，即发展战略、决策监督、培养新人。总裁管已定的事并执行，即重点负责人事、财务、资金配置、重大客户投诉等职能，几个执行副总裁各管一块职能。总部职能部门对区域总部、城市公司的业务进行直接1指导。图1万科总部-区域-公司三级管控体系图2万科集团总部组织架构围绕产品线，设立建筑研究中心、产品管理部、产品品类管理部、工程与采购部和品牌管理部，主要负责从产品的客户分析、规划设计，到工程管理、营销的全过程。围绕运营线，设立资金管理中心、财务管理部和战略与投资部，主要负责投融资、财务安排、运营管

4、理、企业发展战略规划。围绕管理线，设置董事会办公室、总裁办公室、人力资源部和物业服务部，主要负责信息管理、信息披露、客户管理和服务、员工考核和培训等工作。围绕监控线，建构监事会办公室、流2程与信息部和风险管理部，主要负责重大决策监控、流程优化、信息的技术实现和支持、内部审计和风险防范。围绕业务线，设立三大区域总部和城市公司，分别由4位执行副总裁管理。2、区域总部区域总部定位为专业管理中心，分担集团总部的专业管理职责和统筹协调城市公司的运营。目前万科已形成深圳、上海、北京“3+x”区域总部布局，重点城市及其周边城市发展到一定规模即可

5、升格为区域总部。例如，上海区域定位为专业管理中心，发挥指导、协调、服务等功能，下辖杭州、南京等8个城市公司，设有综合管理、市场营销、企业策划、品质管理、设计管理、物业管理等6个职能管理部门。区域各职能部门负责相应领域内的职能事务，发挥纽带作用。区域总经理由集团总部执行副总裁兼任，同时区域总经理不兼任城市公司经理。3.城市公司区域总部下辖城市公司，城市公司的管理架构因其发展阶段不同略有差异，但总体功能定位基本一致。城市公司定位为经营中心和利润中心，负责具体项目的主要经营管理活动，下设设立职能部门和事业部（小的城市公司设项目公司）。职

6、能部门以产品线和管理线为主、运营线为辅，主要包括办公室、人力资源、财务管理、成本管理、项目发展、设计管理、项目事务、工程管理、采购管理、市场营销、客户关系管理等部门。以上海万科为例，公司下设五个事业部，其中三个事业部是按照区域划分的，分别为浦东、闵行和西北事业部；另外两个事业部是按照涉足的产品类型划分，分别为配套商品房、滨江事业部。产品线、运营线、管理线等相关职能部门通过开发运营的横向及纵向流程，与事业部交互形成矩阵式组织架构（图3）。图3上海万科的管理架构3上海万科十分注重标准化管理，主要针对内部运营、管理效率、产品等进行改进升

7、级，从三方面进行标准化管理：一是管理标准化，包括十级会议体系、PC流程、经营报表体系、报批报建前置、合同体系等；二是服务标准化，包括客户服务6+2步法、房屋保修“2+1”计划等；产品标准化，包括标准户型手册、装修分级体系、景观分级体系、公共大堂分级体系、车位分级体系、门窗分级体系、进户门分级体系、标准售楼处等。上海万科还在房地产行业内率先引入“卓越绩效管理模式”，全面推进包括领导、战略、以顾客为导向、测量、分析和知识管理、以人为本、过程管理、经营结果等7个方面的卓越绩效管理，并于2008年荣膺全国质量奖，成为房地产行业内首家获此殊

8、荣的企业。三、流程管理体系万科在推行卓越绩效模式以及ISO9001质量管理体系时充分结合了流程再造的思想，每个主流程都设定了明确的衡量指标，从数量、质量、成本、时效和风险五个方面进行指标设计、流程分析和优化。从流程结构来看，万科的流程管理体系主要包