对建设用地使用权制度反思

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1、对建设用地使用权制度反思　　摘要：2007年3月16日，历时14年，8次审议的我国《物权法》终于出台。其对建设用地使用权作了详细的规定。本文将从建设用地使用权制度概述，对建设用地使用权制度的反思等来探讨和分析建设用地使用权制度存在的不足。关键词：建设用地使用权制度不足反思一、建设用地使用权制度概述建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。同时，建设用地使用权是属于用益物权的。建设用地的取得的途径，一是划拨取得，二是出让取得。划拨取得是指国家通过行政手段拨付给用地单位用于公益目的的土地

2、，具有行政性、无期限性、无偿性和不可处分性四大特征。出让取得是指用地单位通过和国家签订合同，支付土地使用权出让金而获得的使用土地的权利。建设用地的立体化是指建设用地使用权可以在土地的地表或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。6建设用地的特征。第一，建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。第二，建设用地使用权是以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。第三，建设用地使用权是使用国家所有的土地的权利。二、建设用地使用权制度的反思2007年出台的《物权法》关于建设用地使用权的规定是从第一百三十五条至一百五十一条，一共有十七条。在这十七条的法律规定中

3、，涉及了建设用地使用权的许多方面，但其也存在一定的不足。建设用地使用权制度有一些地方规定得并不十分明确，其还存在着一定有待完善和补充的空间。本文将从两个方面探讨和分析当今我国建设用地使用权制度的不足。（一）关于住宅建设用地使用权届满后的自动续期我国当今建设用地使用权关于住宅用地使用权届满后自动续期存在着不足，并没有对其做出明确地规定。在《物权法》的第一百四十九条中只规定了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这条规定看似简洁完整，但其存在着两个有待完善的地方。6第一，此处说自动续期，但自动续期是否要再收取出让金，规定中并没有说明。其实对于这个问题，许多人都有自己的看法，

4、有的认为应该收取出让金，有的又认为不应该收取出让金；有的认为续期的出让金应有开发商来交，有的又认为应该由业主来交。就个人而言，本人认为应该交少量的出让金。理由如下：首先，就中国的国情而言，我国的土地是属于国家的，若住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期，而不用交一定的出让金，就会出现土地使用权可以无偿自动续期，那么国有土地所用权将被架空，所用权的属性无从体现，而土地使用权却取得了占有、使用、收益、支配（指土地使用权可转让）的大权，这样与所有制无异，那么将可能会导致土地的国有变为土地的私有的结果。续期时交纳少量的出让金，可以提醒人们，我国的土地是国有的，而不是私有的，并且我国是

5、社会主义的国家，从而也能体现出国家一定的地位。其次，认为续期时出让金是要交的，但并不是要交很多，只是需要象征性地交少量即可。这样也是符合我们中华民族的传统观念。在中国传统的观念中，房屋不仅是安身立命之所，更是家庭中重要的不动产。少量的出让金不会给人民带来很大的负担，再加上可以自动续期，使老百姓敢于买房，肯于买房，不必担心到期后房屋被破坏，老无所居，也减少了对子孙后代的担心。这样就给老百姓吃了颗定心丸，使他们能够安居乐业。因此续期时需要其交纳少量的出让金，老百姓也是能够接受的。第二，虽然法律规定了自动续期，但对自动续期的后房屋的使用期限并没有明确地规6定，是70年？是60年？还

6、是其他？都没有做明确的说明。的确，对于这一问题是十分难规定的，将来的发展会怎样，没有人可以说得清楚，也没有人可以很准确地预测。但尽管如此，关于自动续期后房屋的续期时间仍是建设用地使用权制度的空白之处，是其存在的不足，需要我们的立法者不断地根据百姓的利益，根据实际情况去补充和完善。（二）关于集体建设用地使用权可否自由流转在《物权法》的规定中，有如下两条规定。第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”但在关于集体建设用地使

7、用权的规定中，都没有提到建设用地使用权可否自由流转的问题。随着中国工业化、城市化的不断发展，这一问题的解决已刻不容缓。6我认为集体建设用地使用权不应自由流转。理由如下：首先，我国农村土地有其固有的特殊性。我国集体土地使用权的行使、处分，均与国家的农业政策紧密相关。若允许集体土地使用权的自由流转，由于出让收益远大于农业经营收益，大量的耕地将会受到利益的驱使而被出让，再将会使国家土地利用的整体规划难以实现，也会冲击国有土地市场。其次，集体土地使用权若可自由流转，其将有可能会产生城市居民与农民在土地上的不平等