刍议_物权法_对建设用地使用权的规定.pdf

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1、聚焦《物权法》刍议《物权法》对建设用地使用权的规定陈耀东杨雅婷南开大学法学院《物权法》在第12章规定了建设用地使用权的国有土地使用权的客体是一致的，但《物权法》使用的相关内容。根据《物权法》的规定，建设用地使用权是“建设用地使用权”一词比“土地使用权”一词更明确、用益物权的一种，是指建设用地使用权人依法对国家更便于确定权利范围。“土地使用权”概念太宽泛，从所有的土地享有占有、使用和收益的权利，其有权利字面上讲应该包括一切土地上的使用权利，既包括物用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用权意义上的使用权，也涵盖债权意义上的使用权。随地使用权在《物权法

2、》颁布之前被称作土地使用权，该着《物权法》的出台，房地产法中“土地使用权”的提法权利的制度内容散见于《土地管理法》、《城市房地产应改称“建设用地使用权”，以与《物权法》保持一致。管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条对于集体建设用地使用权，《物权法》第51条规定：例》（下称《条例》）等房地产法律法规中。《物权法》对“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管建设用地使用权相关内容的调整有些与上述房地产理法等法律规定办理。”即集体建设用地使用权原则法律法规的规定不尽完全一致，有些为新增内容，也上不受《物权法》对建设用地使用权的调整，依然由土有一些

3、规定比较“弹性”。这就要求对有关房地产法律地法等法律法规来调整。法规进行必要的修正与完善，以与《物权法》相协调。关于建设用地使用权的范围，《物权法》第一次在一、建设用地使用权的客体界定与范围法律层面确认了对土地上下空间的利用权能。《物权根据《物权法》的规定，建设用地使用权所指的法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的“建设用地”是国家所有的土地。建设用地是土地的一地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使种类型，主要是相对于农业用地而言。根据《土地管理用权，不得损害已设立的用益物权。”可见，《物权法》法》第4条的规定：“国家编制土地利用总体规

4、划，规承认对建设用地使用权的分层利用，将土地区分为地定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用上、地下、地表，并在此基础上允许权利人可以分别设地。”建设用地按照土地所有制的性质可分为国家建定不同的建设用地使用权。尽管该条涉及空间权利，设用地和集体建设用地。国家建设用地一般指城镇居但此种模式是将空间权纳入到建设用地使用权之中，民住宅用地和公共设施用地、工矿区用地、交通用地、而没有将其独立为一种用益物权。目前，我国只在《电水利建设用地、旅游区用地、军事用地及其他用地。集力法》等少数法律中有关于特定的空中权或地下权的体所有的建设用地一般指乡（镇）村集体建设

5、项目占规定，因此，亟需房地产相关法律法规作出响应，比用和适用范围内的土地，包括农村居民住宅建设用地如，在登记制度中就需要增加建设用地使用权的分层（即宅基地）、乡（镇）村企业建设用地、乡（镇）村公共登记内容和措施等等。设施、公益事业用地等。《物权法》第135条界定的建二、建设用地使用权的取得设用地使用权的客体限定为城镇国有土地，不包括集关于建设用地使用权的设立方式，《物权法》明确体所有的建设用地。在此方面，是与房地产法规定的了可以采取出让或者划拨等方式，但同时又规定要严2007.10期9总第322期聚焦《物权法》让、互换、出资、赠与、抵押都体现了上述原则。

6、但在实践中，建设用地使用权和房屋所有权分别抵押的情形屡有发生，且在司法实践中也认可了这种做法。这样，如果按照《物权法》规定的“房随地走”或“地随房走”的原则，就会导致“房、地”分别抵押的情形不能产生不动产物权抵押的法律效果，使立法规定与现实做法脱节。这一问题在《物权法》出台之前就已经存在，《物权法》依然延续了《城市房地产管理法》、《担保法》等法律法规的规定，并未有所突破，也未能有效解决实践中的问题。对此，需要《物权法》和房地产相关法进一步共同解决。此外，关于集体建设用地使用权的流转问题，《物权法》并没有予以规定。如前所述，《物权法》第12章中关于建设用地

7、使用权的规定其客体限于国有建设格限制以划拨的方式设立建设用地使用权。采取划拨用地，对于集体建设用地只在第51条规定了“应当依方式的，应当遵守法律法规关于土地用途的规定。可照土地管理法等法律规定办理”。《物权法》对于集体见，《物权法》对于划拨取得建设用地使用权的态度是建设用地使用权能否流转的回避态度，使得农村建设严格的，不仅明确要“严格限制”，而且将可以采取划用地进入市场未能在基本法层面上予以确认。但同时拨方式的土地用途仅限于法律和行政法规的规定，也也应该看到，《物权法》并没有禁止集体建设用地使用就是说不能以地方性法规及部门规章等规定作为划权的流转，而是让

8、位于相关房地产法律。从现实层面拨土地的依据。但是，目前的《城市房地产管理法》对来