停缓建项目在开发设计中一些思索

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1、停缓建项目在开发设计中一些思索　　摘要：续建工程开发难度大、风险大，对开发商的要求很高。开发商在开发前对开发中可能遇到的问题和风险应该进行全面的分析评估，本文就停缓建项目在续建过程中可能遇到的问题作了一些探讨。关键词：烂尾楼续建工程中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：停缓建项目指经有关部门批准停止建设或近期内不再建设的项目，也就是我们通常所说的“烂尾楼”。这些停缓建项目中有住宅、商住楼，也有写字楼。房地产属于国家的支柱产业，他的状况直接影响到国家的经济，因此受国家政策导向影响很大。国内的房地产开

2、发到目前还处于一个并不成熟的时期，在出现发展过快过热的现象的时候，国家就会采取紧缩银根等一些措施对房地产进行调控。在这个过程中不可避免的出现了一些停缓建项目。停缓建项目不同与一般新建项目，往往伴随着大量财务纠纷和技术难题，对开发商有着极高的要求。下面对停缓建项目开发设计过程的一些重点做一些想法。一、续建工程的特点8和新建工程相比，续建工程除了也要进行立项、设计、施工及验收等程序之外，还有一些自身特点。表现在以下几个方面：续建方对已建部分和拟续建部分房屋用途和功能的重新定位，使整个建筑的功能可能发生很大

3、的改变，其立面外形、各楼层使用功能配置，都会相应的发生改变。由于使用功能的改变势必造成建筑结构上的结构构件调整，同时也会改变原来的荷载条件，为此需要对已建部分对续建方案的可能性进行评价。由于续建工程停工的时间可能有10年甚至更久，项目现场往往缺乏管理，已建部分由于长期风吹雨淋且无维护措施，所以已建部分难免会发生损坏现象。暴露在空气中的混凝土表面会发生炭化现象，外露的钢筋一般锈蚀状况较普遍。原本按室内环境设计的结构部分多年经受露天环境的冷热雨雪，整个结构的整体安全性及结构的耐久性都需要重新进行鉴定。已建

4、部分设计和施工时所用规范，在续建时可能多数都已经停止使用。续建时的设计施工以及构造要求都应满足现行规范的要求。而已建部分往往不满足现行规范的要求，需要对已建部分进行加固处理。续建工程由于停工时间久远，停工前过程往往十分复杂，非常容易出现由于各种原因造成其原始资料不全。这些会对办理复工手续、后期验收、竣工备案，以及给重新设计工作带来许多困难。8续建工程多处于闹市区，周围居民楼较多，施工场地往往十分狭小，周边道路车流量大。而续建工程的施工往往都要求不能对现有周边的正常生活秩序不能产生影响，这些都会对后期施

5、工带来诸多的不便。续建工程大部分的设计施工都要考虑到已建部分的现状，在整个续建过程中设计、施工变更会远大于新建项目。对于续建方来说，项目工期及造价的控制难度远大于新建项目。二、设计前的准备工作原有施工图纸、设计修改单等施工资料的收集整理原有的设计图纸、设计变更单、施工验收资料是重要的原始资料，对于项目的重新设计施工有着非常重要的意义。在项目启动时就要尽可能的收集有关于项目的所有设计施工资料，作为以后设计施工的依据。对已建部分进行实测实量8续建工程往往停工时间较长，对于已建部分不能保证所有变更修改都留有

6、记录。而在施工过程中施工误差也难免发生，已施工部分与原设计尺寸误差有多大？已建部分在经过这么多年后，已建部分在荷载作用下有没有发生过大变形？地下室在停建的这段时间里会不会因为上部荷载没有加载完毕而在水浮力作用下发生上浮？这些在重新设计前都必须搞清楚。因此需要对既有部分的所有构件尺寸进行实测实量，对已建部分的标高进行测量。将测得的数据与原有设计图纸进行详细比对。对已建基础部分的检测对于基础施工已经完成的工程，在续建设计时会出现即使按照原有功能设计原也无法满足现有规范要求的情况。而续建时往往会对原有设计在

7、功能上做出大量的更改，因此在设计时必然要考虑对已施工基础工程进行处理，而已施工的基础在经历了若干年后承载力、耐久性会不会发生变化？因此需要根据工程的实际情况考虑对已建基础部分进行检测。在经历若干年后，地下水位是否会发生变化，地下水的变化对土层是否产生了影响？原有的勘测点间距往往也不满足现有规范要求。这些问题要求需要对场地进行补充勘测，具体补勘内容应结合工程实际情况进行决定。对已建结构主体的检测停缓建项目的停建时间一般在2~7年，有的甚至达到10年以上。由于停建的建筑物大都是因为资金问题，这就使得施工单

8、位在停工后对的钢筋和混凝土的保护处理往往都是敷衍了事。这就造成了项目在停建若干年后，混凝土的碳化开裂、钢筋的锈蚀成为每一个停缓建项目在续建时都会碰到的问题。已建结构部分在经过若干年的日晒雨淋后，已建混凝土部分的强度是否能达到原有的设计要求？混凝土表面的炭化8程度？已建混凝土部分是否出现裂缝？结构连接部分及后浇带处钢筋的锈蚀程度？这些问题在设计前都必须弄清楚。对已建结构部分的鉴定评估。按照《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）3.7节的要求，对