影响房地产价格因素和对策措施之浅见

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1、影响房地产价格因素和对策措施之浅见　　房地产行业经过了几十年的发展，已经取得令人瞩目的成就。它对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。但是，由于房价的过快上涨、特别是不合理上涨问题已成为社会各界广泛关注的热点问题。笔者认为，影响房地产价格的因素是多方面的，必须予以高度重视和制定相应的对策措施。一、影响房地产价格上涨因素的分析（一）成本因素的分析1、土地取得成本提高的因素10土地取得成本是房价构成中的一项重要因素。

2、近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的

3、协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。2、建筑安装成本提高的因素（1）由于近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。（2）由于国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建筑安装成本的不断上涨；（3）物价指数的整体上涨，带动人工费用的上涨；（4）住宅楼房品质的日益提高。3、公共基础（配套）设施水准提高的因素近年来，人们对住宅的期望要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，而是更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇

4、“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。（二）需求及供给因素的分析房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用。一方面待售的房地产形成了市场的供给面，另一方面房地产的消费者又形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足助推了房价的上涨。1、加快城市化、工业化进程的因素10伴随着城市拆迁建设和城市化进程步伐的加快以及城市新增人口的日益增加，形成了对各类房地产

5、的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。如扬州市作为全国人口最稠密的地区之一，城市化、工业化程度相对较高，城市规模逐年扩大，人口迁入比例高，对住房的需求也越来越高。近几年来老城区改造拆迁也带来对住宅商品房需求的不断增加。2、居民人均收入上涨的因素自从2002年以来，我国居民可支配收入保持了年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。3、作为投资手段对商品房需求的因素我国目前的资本市场还不够完善，股票、期货、基金风险大、收益缺乏保障，银行存款利率比较低，其

6、他投资渠道相对匮乏。而房地产具有保值、增值又能抵消通货膨胀等优点，因此房产作为一种可行性投资且回报率较高的投资途径，已成为富裕阶层的投资首选，众多百姓也逐渐以此为目标，积极参与其中，以确保闲散资金不贬值。4、消费者购房从众心态的因素在房价走高的趋势中，“买涨不买跌”的从众消费倾向加剧了住房的供需关系，助长了房价的攀升。其次，许多居民消费心态不成熟，一味追求住宅面积，追求一次性到位消费，没有形成梯度消费的观念。105、供给结构不尽合理的因素目前，全国大部分地区住房供给结构不尽合理，主要表现在以下两个方面：

7、一是政府投资建设的经济适用房和廉租房比例过低，不能满足低收入家庭的住房需求，起不到平抑房价的作用；二是适合中低收入者需求的小户型住房投入量严重不足。（三）房地产开发商自身因素的分析根据相关资料显示，在我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。该行业的成本利润率在30%以上。一些房地产开发商为追求高额利润采取各种手段来谋求暴利。主要有以下一些不正当手段：1、囤积土地，待地价大幅上涨后再开发的因素许多开发商拿到土地后，往往马上开发，而是囤积起来坐等土地升值，以提高自己的利润空间。这是房价持续上涨的最重要的根源

8、之一。2、有意误导市场预期的因素由于房地产市场信息不对称，所以开发商往往通过捂盘惜售、虚假交易、宣传与发布不实价格信息等手段有意误导市场预期，以制造供给紧缺氛围，从而带来房价短期内非正常上涨。3、项目资本金低、销售条件低的因素。10自国务院2009年5月公布调整固定资产投资项目资本金比例的政策，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。对此，房产开发商喜了，因为资金上可以稍舒口气了；购房者喜忧有别，既希望此举能增加供应、